COMUNIDAD EDIFICIO BAHIA CON SOCIEDAD INMOBILIARIA PUENTE NUEVO LIMITADA (E)*

Hechos

VISTO: En estos autos Rol C-14596-2025 seguidos ante el 28° Juzgado Civil de Santiago, sobre juicio ejecutivo, caratulados “Comunidad Edificio Bahía con Sociedad Inmobiliaria Puente Nuevo Limitada”, comparece Comunidad Edificio Bahía e interpone demanda ejecutiva en contra de Sociedad Inmobiliaria Puente Nuevo Limitada, la que funda en que la ejecutada es copropietaria de la Comunidad Edificio Bahía ubicada en Avenida Perú Nº 530, Viña del Mar, toda vez que es dueña exclusiva del departamento Nº63, Rol de Avalúo N°101-106, según consta de la inscripción de fojas 4.266 Nº 5.317 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces Viña del Mar del año 2.006. Agrega que de conformidad a los artículos 4 y 5 de la Ley Nº 19.537, la obligación esencial y principal de todo copropietario es contribuir a los gastos comunes tanto ordinarios como extraordinarios de la Comunidad respectiva mediante el pago oportuno de ellos en la forma y condiciones establecidas en el Reglamento de Copropiedad. Expone que consta del aviso de cobro de gastos comunes de fecha 11 de mayo de 2020, emanado de la administración de la Comunidad Edificio Bahía, que la ejecutada no ha cumplido con su obligación de pago de la suma de $125.568.140.- por concepto de gastos comunes ordinarios y extraordinarios. Señala que en el aviso de cobro consta que se adeudan: a) El gasto común ordinario desde septiembre de 2019 hasta marzo de 2020 y b) El gasto común extraordinario devengado el 5 de septiembre de 2018: este gasto común extraordinario tiene su origen en la Asamblea Extraordinaria de propietarios del Edificio Bahía celebrada el 8 de abril de 2016, en la cual se acordó la reconstrucción o reparación del edificio en base al permiso de edificación N°18/2012 de fecha 11 de diciembre de 2012, otorgado por la Ilustre Municipalidad de Viña del Mar. En esa misma Asamblea se acordó la fijación de un gasto común extraordinario para hacer frente a los costos y gastos de la reparación mayor antes indicados, el cual no podría ser superior a la suma total de 199.366 Unidades de Fomento. Expone que la reconstrucción terminó el 21 de agosto de 2018 y el 23 de septiembre de 2019 se redujo a escritura pública otorgada ante el Notario de Santiago Andrés Rieutord Alvarado, Repertorio N°28.884, la Rendición de Cuentas que Inmobiliaria Bahía SpA realizó en favor de la Comunidad de Copropietarios del Edificio Bahía en relación al encargo de reconstruir el Edificio y el Reconocimiento de deuda que la comunidad demandante hizo en favor de la referida inmobiliaria. Refiere que en el instrumento precedente consta cual fue el monto total definitivo del costo de la reconstrucción encomendada, y que determinó la decisión de la comunidad de iniciar el cobro respecto de las unidades que no habían solventado voluntariamente el pago de su obligación conforme al monto máximo aprobado de 199.366 UF en la Asamblea Extraordinaria de abril de 2016. Manifiesta que el plazo para ejecutar el pago de la obligación antes descrita se encuentra expirado, siendo infructuosos los intentos de la Administración de la Comunidad en obtener el pago de la suma referida, por lo que su cobro debe hacerse mediante el procedimiento ejecutivo consagrado en los artículos 434 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y las normas pertinentes de la Ley N° 19.537. La ejecutada, en lo que a este recurso interesa, opuso, en primer lugar, la excepción de falta de requisitos del título, indicando que el título ejecutivo invocado en autos no es tal ya que lo que se pretende cobrar no corresponde a la definición y concepto legal de “gasto común” y tampoco corresponde a ninguno de aquellos a los que el artículo 27 de la Ley N° 19.537 le otorga mérito ejecutivo, toda vez que se incluyen en el cobro supuestas “multas”, que no forman parte de aquello a lo que el artículo 27 de la Ley N° 19.537 otorga mérito ejecutivo y porque la supuesta deuda no es líquida. En cuanto a que lo cobrado no se trataría de un gasto común, asevera que para ser común un gasto debe destinarse a la administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio y referirse a alguno de los conceptos definidos en los numerandos 4° y 5° del artículo 2 de la Ley N° 19.537. Sostiene que la construcción de un edificio nuevo (con más pisos, más unidades, más metros cuadrados y, finalmente, más propietarios) no es una “nueva obra común”. A lo que añade que no se cumple lo establecido en el artículo 27 de la Ley N° 19.537 para otorgar mérito ejecutivo al título, puesto que el “aviso de cobro de gastos comunes” que se invoca en estos autos no ha sido extendido en conformidad al Acta en que se acordaron dichos gastos comunes. Al respecto sostiene que este “aviso de cobro de gastos comunes” que invoca la demandante ha sido extendido, según sus propias palabras, en conformidad a lo establecido en una “Rendición de Cuentas” y “Reconocimiento de Deuda” suscrita entre la administración de la comunidad y los representantes de la sociedad que cita, por lo que estima que la materia discutida en autos es propia de un juicio de lato conocimiento. En segundo lugar, opone la excepción de nulidad la que funda en que la Asamblea de Copropietarios de fecha 8 de abril de 2016 en que se aprobó la construcción de un edificio en los terrenos poseídos en común por los copropietarios adolece de dos vicios insalvables de nulidad. A saber: Que se realizó en un lugar distinto al señalado en la ley (el condominio o en otro lugar señalado en la citación y que se encuentre dentro de la misma comuna) pues se efectuó fuera del condominio, a pesar de que la citación respectiva decía expresamente que se realizaría en el inmueble donde se emplaza el condominio. Y porque no cumplió con el quórum necesario para aprobar la ejecución de ampliaciones del edificio o para introducirle mejoras voluntarias, ya que en ese caso se requería de la unanimidad de los votos de los copropietarios reunidos en Asamblea Extraordinaria. A lo que añade que las construcciones en bienes de dominio común y sus alteraciones se deben sujetar lo previsto en el Reglamento de Copropiedad, lo cual no aconteció, pues ocurre que el Reglamento de Copropiedad del Edificio Bahía, eleva hasta la unanimidad el quórum necesario para ejecutar obras como las pretendidas por la Administración. Manifiesta que al haberse celebrado la Asamblea en un lugar distinto al señalado en la ley y no haberse respetado en la especie el quórum establecido en el Reglamento de Copropiedad del condominio, por reconducción legal, la Asamblea de Copropietarios de 8 de abril de 2016 es nula, de nulidad absoluta, así como también los son los acuerdos en ella adoptados y, por lo tanto, la obligación contenida en el “aviso de cobro de gastos comunes” que se invoca en autos como título ejecutivo. Evacuando el traslado la ejecutante pide el rechazo de las excepciones. Indica que el acuerdo adoptado respetó las mayorías exigidas en la Ley y, por lo tanto, obliga a todos los copropietarios, sea que hayan asistido o no a la sesión respectiva y aun cuando no hayan concurrido con su voto favorable a la adopción del mismo, así lo dice expresamente el artículo 20 inciso 4° de la Ley N° 19.537. Refiere que aplicando estas normas al caso que nos ocupa, la Asamblea Extraordinaria realizada el 8 de abril de 2016 se constituyó con un quórum de 84,239% de los derechos de la comunidad. El acuerdo de reconstrucción o reparación mayor del Edificio y el de fijar un gasto común extraordinario para hacer frente a los costos y gastos de la reparación mayor “antes indicada”, se adoptaron con un quórum de aprobación de 80,554%. A la Asamblea asistió el Notario de la ciudad de Viña del Mar don Luis Enrique Fischer Yávar, quien certificó el acta respectiva y los quórums alcanzados en cada caso. Así las cosas, cumpliendo con todos los requisitos legales la Asamblea acordó la fijación de un gasto común extraordinario que no podía ser superior a la suma total de 199.366 Unidades de Fomento, par

Fundamentos

CONSIDERANDO: PRIMERO: Que el recurrente sostiene que la sentencia cuestionada ha infringido, en primer lugar, los artículos 2 N° 4 y 5 y 27 de la Ley N°19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria y 434 N° 7 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que se ha creado una preferencia ilegal en beneficio del ejecutante pues no existe ley alguna que permita cobrar bajo el concepto gasto común, partidas no establecida en la Ley N° 19.537, ni traspasar íntegramente a la comunidad del edificio costos que son propios de una empresa tales como sueldo de gerente general, patentes municipales, impuestos de una sociedad, entre otros, como ocurrió en el caso de autos. Refiere que en el presente caso, la demanda ejecutiva se justificaría en un acta de cobro emitida por un administrador, la cual estaría conforme al acta de Asamblea Extraordinaria de copropietarios que autoriza un gasto común extraordinario para reconstrucción o reparación mayor con dos limitaciones expresas, que son: -Acordaron reconstrucción o reparación mayor del edificio, en base al permiso de edificación Nº18/2012 de fecha 11 de diciembre de 2012, otorgado por la Ilustre Municipalidad de Viña del Mar y - Aprobaron la fijación de un gasto común extraordinario para hacer frente a los costos y gastos de operación de la reparación mayor antes indicada, el cual no podría ser superior a la suma de 199.366 U.F. Sin embargo, dice, de los documentos que acompaña la propia ejecutante, tales como la reducción a escritura pública de fecha 23 de septiembre de 2019 de la “Rendición de Cuentas, Reconocimiento de Deuda y Dación en Pago” que Inmobiliaria Bahía SpA realiza en “favor” de la Comunidad de Copropietarios del Edificio Bahía, se advierte que no se cumplió con ninguna de las limitaciones antes mencionadas y que lo que se cobra no tiene relación alguna con lo que la Ley define como gasto común, en efecto, refiere que dicha escritura señala expresamente que se terminó construyendo bajo el permiso 51/2018 que tiene 1.273,22 m2 y que el precio final pagado fue de 224.560,97 U.F. Concluye que al haberse establecido por el artículo 27 de la Ley Nº19.537 la posibilidad de cobrar ejecutivamente los gastos comunes, dicho cobro ejecutivo no puede extenderse a otras prestaciones que no sean las de gastos comunes, sus intereses y las costas de la causa. Lo contrario significa dejar sin aplicación las definiciones que entrega el propio legislador en la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, que definió de manera específica qué debía entenderse para los efectos de la propia ley la nomenclatura de “gastos comunes”. En segundo lugar, alega infracción a los artículos 47, 1698 y 1712 del Código Civil y 341, 384, Nº 1 y 2, 426 y 428 del Código de Procedimiento Civil, al dar por probado que: 1) Lo cobrado corresponde a lo adeudado y 2) Que lo cobrado son gastos comunes. En este sentido alega que lo decidido por los jueces de fondo, sólo se basó en conjeturas, especulaciones y suposiciones para imponer condena al pago objeto

Fallo

fallo de recurso de apelación interpuesto por la ejecutada en estos autos. A lo que agrega que no se dan las causales de nulidad que han sido esgrimidas. La jueza a quo por sentencia de diecisiete de octubre de dos mil veintidós acoge la excepción del N° 7 del Código de Procedimiento Civil solo a lo que se refiere al monto de las multas y rechaza las excepciones de los números 4 y 14 del artículo 464 del mismo cuerpo legal y ordena seguir adelante con la ejecución hasta hacerse entero y cumplido pago al acreedor de $125.568.140, correspondientes a los gastos comunes ordinarios y extraordinarios adeudados por el departamento Nº 63 de la Comunidad Edificio Bahía, más el interés máximo convencional para operaciones no reajustables que correspondan, debiendo descontarse de la ejecución la multa perseguida en los gastos comunes, en la oportunidad que establece el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, con costas. El ejecutado recurrió de casación en la forma y apeló en contra del referido fallo y una sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, por determinación de tres de abril de dos mil veinticinco, luego de rechazar el recurso de casación formal, lo confirmó. En su contra de dicha sentencia aquella parte dedujo recurso de casación en el fondo. Se ordenó traer los autos en relación. CONSIDERANDO: PRIMERO: Que el recurrente sostiene que la sentencia cuestionada ha infringido, en primer lugar, los artículos 2 N° 4 y 5 y 27 de la Ley N°19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria y 434 N° 7 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que se ha creado una preferencia ilegal en beneficio del ejecutante pues no existe ley alguna que permita cobrar bajo el concepto gasto común, partidas no establecida en la Ley N° 19.537, ni traspasar íntegramente a la comunidad del edificio costos que son propios de una empresa tales como sueldo de gerente general, patentes municipales, impuestos de una sociedad, entre otros, como ocurrió en el caso de autos. Refiere que en el presente caso, la demanda ejecutiva se justificaría en un acta de cobro emitida por un administrador, la cual estaría conforme al acta de Asamblea Extraordinaria de copropietarios que autoriza un gasto común extraordinario para reconstrucción o reparación mayor con dos limitaciones expresas, que son: -Acordaron reconstrucción o reparación mayor del edificio, en base al permiso de edificación Nº18/2012 de fecha 11 de diciembre de 2012, otorgado por la Ilustre Municipalidad de Viña del Mar y - Aprobaron la fijación de un gasto común extraordinario para hacer frente a los costos y gastos de operación de la reparación mayor antes indicada, el cual no podría ser superior a la suma de 199.366 U.F. Sin embargo, dice, de los documentos que acompaña la propia ejecutante, tales como la reducción a escritura pública de fecha 23 de septiembre de 2019 de la “Rendición de Cuentas, Reconocimiento de Deuda y Dación en Pago” que Inmobiliaria Bahía SpA realiza en “favor” de la Comunidad de Copropietarios del

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Santiago, diecisiete de abril de dos mil veintiséis. VISTO: En estos autos Rol C-14596-2025 seguidos ante el 28° Juzgado Civil de Santiago, sobre juicio ejecutivo, caratulados “Comunidad Edificio Bahía con Sociedad Inmobiliaria Puente Nuevo Limitada”, comparece Comunidad Edificio Bahía e interpone demanda ejecutiva en contra de Sociedad Inmobiliaria Puente Nuevo Limitada, la que funda en que la e