ALAMO NAZAR MARIA Y OTROS CON SOCIEDAD COMERCIAL JOIGO LIMITADA (S)

Hechos

VISTOS: En causa Rol C-9054-2020, seguida ante el Undécimo Juzgado Civil de Santiago, caratulada “Álamo con Sociedad Comercial Joigo Limitada”, por sentencia de primera instancia dictada el quince de septiembre de dos mil veintitrés, se hizo lugar a la demanda, declarándose terminado el contrato de arriendo que ligaba a las partes, condenando a la demandada al pago de rentas adeudadas, con multas, reajustes e intereses, desestimándose la demanda reconvencional, disponiendo que cada parte pague sus costas. La demandada, respecto de la señalada decisión, interpuso un recurso de casación en la forma y una apelación. En sentencia de dos de febrero de dos mil veinticuatro, la Corte de Apelaciones de Santiago, desestimó el primero, y en lo apelado, confirmó la sentencia de primera instancia, con declaración de que los cálculos a realizar para efectos de determinar el pago del arriendo pendiente se efectuarán a partir de la suma fija de $3.500.000 sobre la cual corresponderá aplicar el reajuste indicado en el contrato. En contra de esta sentencia la demandada interpuso un recurso de casación en el fondo. Se ordenó traer los autos en relación.

Fundamentos

CONSIDERANDO: PRIMERO: Que por medio de su recurso de casación en el fondo, la demandada acusó la infracción a los artículos 1932, 1552 y 45 del Código Civil, y 8 N° 7 de la Ley N° 18.101 en la apreciación de la sana crítica. Indicó como fundamento que un hecho esencial establecido en la causa ha sido que en los meses de junio, julio y agosto de 2020, siendo arrendataria, no pudo abrir el local comercial respectivo por las restricciones de la autoridad sanitaria producto de la pandemia de COVID19, de modo que la decisión recurrida inaplicó las normas indicadas, ya que, al verse afectada en el goce de la cosa por impedimentos jurídicos, la propiedad no ha reunido las condiciones necesarias para ser destinada a un local comercial, lo que debió llevar a concluir que estaba liberada de pagar la renta por el tiempo que estuvo vigente la prohibición señalada, no procediendo, además, el pago de multas como se ha determinado en la causa. Lo dicho, expresó, se extiende no sólo al período en que la sentencia reconoce el cierre -junio, julio y agosto 2020- sino también para mayo 2020 y para parte del mes de abril de 2021 y septiembre de 2020, ya que era de público conocimiento el “Instructivo para Permisos de Desplazamiento del Plan Paso a Paso” en donde se describía qué actividades se consideraban esenciales para poder funcionar, mientras que aquellas que no lo eran, tenían prohibido su funcionamiento, como era su caso, pues comercializaba artículos electrónicos y accesorios de teléfonos celulares. El canon de arriendo agregó, durante los meses de abril 2021 y septiembre 2020 fue pagado en forma proporcional a los días que el inmueble pudo ser utilizado. Mismo razonamiento se verifica para los efectos de la multa a que ha sido condenada conforme la cláusula séptima del contrato de arriendo, donde debió aplicarse el artículo 45 del Código Civil, más aún considerando que el contrato se celebró en 2014 momento en que el evento sanitario señalado no resultaba previsible. Por último, en relación a la sana crítica, expresó que la sentencia desatendió la prueba sobre la imposibilidad de abrir el local comercial desde mayo de 2020, parte del mes de abril y hasta septiembre de ese año, faltando a la función de reflexión lógica en el ejercicio de la función judicial, ya que los hechos indicados debieron llevar a la conclusión que, por estar impedido de utilizar la cosa arrendada a raíz de la pandemia y las órdenes de autoridad sanitaria, el arrendatario estaba liberado de las multas del contrato y de su obligación de pagar el canon de arriendo durante los períodos señalados, o a lo menos tendría derecho a una rebaja en la misma. Concluye solicitando se invalide la sentencia recurrida, y en la de reemplazo, se rechace la demanda en lo que dice relación al cobro de los cánones de arrendamiento durante los períodos de mayo, junio julio y agosto de 2020, proporcional impago del mes de septiembre de 2020 y proporcional impago de abril de 2021, y que se rechace el cob

Fallo

fallo de primer grado. Luego, el mismo fallo, analizando la excepción de caso fortuito opuesta por la demandada, la que desestima, concluyó en el párrafo final del considerando vigésimo que no existió prueba de haberse encontrado impedida por completo de abrir las puertas del local arrendado no obstante el carácter público de la pandemia. OCTAVO: Que, sobre la cuestión precisada en los motivos anteriores, debe considerarse especialmente que el artículo 1932 del Código Civil, contempla como remedio, la terminación del contrato de arrendamiento, en casos de anomalías materiales de la cosa, que impidan su uso para el fin para el que fue arrendada. No obstante, la doctrina y esta Corte entienden que el citado artículo 1932, también resulta aplicable a situaciones en que por una anomalía jurídica -como lo es el acto de la autoridad sanitaria- el arrendatario igualmente se ve impedido de hacer uso de la cosa arrendada para el fin que tuvo en vista al tiempo de la contratación. Así, la idea que subyace es que en el contrato de arrendamiento va envuelta la garantía destinada a asegurar que la cosa arrendada sirva para el uso previsto por el arrendatario al contratar; tal como se desprende de la obligación que el artículo 1924 N° 2 del Código Civil impone al arrendador, en orden a que debe conservar la cosa en estado -material y/o jurídico- de servir para el objeto para el que se arrendó. NOVENO: Que, por consiguiente, ante la imposibilidad de ocupar la propiedad a consecuencia de un caso fortuito, se autoriza al arrendatario al no pago de la renta en ese tiempo. La razón se encuentra en el artículo 1552 del Código Civil, que tratándose de un contrato como el arrendamiento, produce un efecto liberatorio del pago de las rentas y no el efecto suspensivo que le es característico. Correlativamente, si, en un caso como éste, el arrendatario pretendiera una indemnización de los daños derivados por la privación del uso y goce del local comercial, esta pretensión no sería procedente porque el incumplimiento tuvo su origen en una situación de caso fortuito que, según el inciso 2º del artículo 1547 del Código Civil. DÉCIMO: Que, en la situación en análisis, las partes celebraron un contrato de arrendamiento el 14 de abril de 2014 en cuya virtud los demandantes entregaron a la demandada, para fines comerciales, la propiedad ubicada en calle Eyzaguirre N°621 de la comuna de San Bernardo, pactándose que la renta de arrendamiento sería pagada de manera anticipada, dentro de los primeros cinco días de cada mes, por el monto y con los reajustes expresados en el contrato, sin embargo, la autoridad sanitaria durante el año 2020 dispuso restricciones de funcionamiento para determinadas actividades que impidieron a la arrendataria darle al bien arrendado –por un lapso determinado (meses de junio, julio y agosto de ese mismo año)– el uso comercial para el que fue arrendado. De este modo y de acuerdo al tenor de la controversia, fluye que el inmueble arrendado no reunió

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Santiago, seis de mayo de dos mil veinticinco. VISTOS: En causa Rol C-9054-2020, seguida ante el Undécimo Juzgado Civil de Santiago, caratulada “Álamo con Sociedad Comercial Joigo Limitada”, por sentencia de primera instancia dictada el quince de septiembre de dos mil veintitrés, se hizo lugar a la demanda, declarándose terminado el contrato de arriendo que ligaba a las partes, condenando a la de