DISTRIBUIDORA LA ESTRELLA LIMITADA CON PEDRO AGUILAR PEREZ

Hechos

Vistos y teniendo presente: Primero: Que en este procedimiento sumario de término de contrato de arrendamiento por extinción del derecho del arrendador seguido ante el Cuarto Juzgado Civil de San Miguel bajo el Rol C-1833-2022, caratulado “Distribuidora La Estrella Limitada con Aguilar”, se ha ordenado dar cuenta de la admisibilidad del recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandada contra la sentencia de la Corte de Apelaciones de San Miguel de fecha veintisiete de noviembre de dos mil veintitrés, que revocó el fallo de primer grado de veintitrés de noviembre de dos mil veintidós, decidiendo en su lugar que la demanda interpuesta queda acogida. Segundo: Que en su reproche de nulidad el recurrente sostiene, en primer término, que el fallo infringe los artículos 1545, 1954, 1951 y 1976 del Código Civil y 3 y 4 N°7 de la Ley N°18.101, señalando que el tribunal erró en la normativa aplicada ya que ésta resultaba improcedente al tratarse de un contrato de plazo fijo de 13 meses. Finaliza, solicitando que se invalide la sentencia y se dicte una de reemplazo que rechace la demanda, con costas. Tercero: Que para una acertada resolución del recurso de nulidad sustancial resulta conveniente dejar constancia de las siguientes actuaciones del proceso: 1.- Que con fecha 12 de junio de 2022, la actora, Sociedad de Responsabilidad limitada Distribuidora La Estrella Limitada, señala que comparece como actual propietaria del inmueble ubicado en calle Gran Avenida Nro. 4475, comuna de San Miguel, respecto del cual se celebró un contrato entre su anterior dueño, la Sociedad Inmobiliaria Abiuso Vaccarella Compañía Limitada, como arrendadora y el demandado, don Pedro Leonardo Aguilar Páez, como arrendatario, no encontrándose la actora en la hipótesis del artículo 1962 N°2 del Código Civil, en el sentido de deber respetar el contrato de arrendamiento suscrito por el anterior dueño, por lo que solicita se le restituya la propiedad por haberse extinguido el derecho de arrendador. 2.- La parte demandada contestó oponiendo la excepción de falta de capacidad de la demandante y de improcedencia del procedimiento establecido en la Ley N°18.101 toda vez que tratándose de un contrato de plazo fijo de 13 meses, no está incluido en las excepciones legales que autorizan el desahucio, por lo que las partes deben respetar el plazo convenido. En cuanto al fondo, solicitó el rechazo del libelo, señalando al efecto que don Pedro Aguilar ocupa la propiedad arrendada desde el 27 de junio de 1989, conforme al primer contrato de arriendo, de manera que desde hace 33 años que es arrendatario y nunca ha dejado de pagar el canon de arriendo siendo el contrato renovado tácitamente por 13 meses. 3.- Que la sentencia de primera instancia rechazó la excepción de falta de capacidad del demandante –lo que no forma parte del recurso de nulidad sustancial- e hizo lo propio respecto de la excepción de improcedencia del procedimiento establecido en la Ley N°18.101, fundado en que el numeral 4° inciso segundo del artículo 7° de la Ley N°18.101, dispone expresamente que se aplicará el procedimiento establecido en dicho título, en los juicios de restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador, sin hacer distinción alguna al plazo que debe tener el contrato para la aplicación del procedimiento mencionado. 4.- Que, finalmente, la sentencia de primera instancia rechazó la demanda al considerar que el actor no logró acreditar identidad o correspondencia entre ambas propiedades, es decir aquella cuya restitución solicita y aquella de la cual afirma ser dueño. Cuarto: Que la sentencia de primer grado estableció como hechos de la causa los siguientes: 1.- Con fecha 16 de marzo de 2010, la Sociedad Inmobiliaria Abiuso Vaccarella y Cía. Ltda y don Pedro Leonardo Aguilar Páez, celebraron un contrato de arriendo sobre el bien ubicado en Gran Avenida Nro. 4475, comuna de San Miguel. 2.- Con fecha 1 de junio de 2018, las mismas partes celebraron contrato de arrendamiento respecto de idéntico bien. 3.- Por escritura pública de fecha 3 de febrero de 2022, Distribuidora La Estrella Limitada compró a la Sociedad Inmobiliaria Abiuso Vaccarella y Compañía Limitada, la propiedad ubicada en calle Gran Avenida Número 4479, comuna de San Miguel. 4.- El título de dominio de Distribuidora La Estrella Limitada fue inscrito a fojas 4837 n° 442 del año 2022 en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de San Miguel. El bien inscrito, es el ubicado en calle Gran Avenida Número 4479, comuna de San Miguel. Por su parte, el tribunal de alzada, en base al documento acompañado en segunda instancia por el actor y no objetado por la contraria; consistente en certificado de número de la Dirección de Obras de la Ilustre Municipalidad de San Miguel, fechado 30 de enero de 2023, con número de orden 267, que indica que a la dirección “Gran Avenida José Miguel Carrera Nº 4479”, se le ha otorgado un número secundario “Gran Avenida José Miguel Carrera Nº 4475”, correspondiente al rol de avalúo fiscal N°4352-2; da por acreditado que la propiedad respecto de la cual se ha demandado la restitución es, precisamente, aquella objeto del contrato entre su anterior dueño, Sociedad Inmobiliaria Abiuso Vaccarella y Compañía Limitada, como arrendador y el demandado, don Pedro Leonardo Aguilar Páez, como arrendatario. Quinto: Que, en consecuencia, los sentenciadores de segunda instancia al constatar que, efectivamente existe una identidad entre el bien del cual es propietaria la actora y aquel respecto del cual solicita la restitución, da por acreditado que la demandante es la dueña actual de la propiedad sub lite, configurándose la causal de término del contrato de arrendamiento, contemplada en el artículo 1950 N°3 del Código Civil por la extinción del derecho del arrendador, al haber este último perdido el dominio sobre el bien arrendado, por lo que deciden acoger la demanda. Sexto: Que de conformidad con lo reseñado en los

Fundamentos

motivos que preceden, se observa que los sentenciadores han hecho una correcta aplicación de la normativa atinente al caso de que se trata, motivo por el cual el recurso de casación en el fondo en estudio no podrá prosperar por adolecer de manifiesta falta de fundamento.

Fallo

fallo de primer grado de veintitrés de noviembre de dos mil veintidós, decidiendo en su lugar que la demanda interpuesta queda acogida. Segundo: Que en su reproche de nulidad el recurrente sostiene, en primer término, que el fallo infringe los artículos 1545, 1954, 1951 y 1976 del Código Civil y 3 y 4 N°7 de la Ley N°18.101, señalando que el tribunal erró en la normativa aplicada ya que ésta resultaba improcedente al tratarse de un contrato de plazo fijo de 13 meses. Finaliza, solicitando que se invalide la sentencia y se dicte una de reemplazo que rechace la demanda, con costas. Tercero: Que para una acertada resolución del recurso de nulidad sustancial resulta conveniente dejar constancia de las siguientes actuaciones del proceso: 1.- Que con fecha 12 de junio de 2022, la actora, Sociedad de Responsabilidad limitada Distribuidora La Estrella Limitada, señala que comparece como actual propietaria del inmueble ubicado en calle Gran Avenida Nro. 4475, comuna de San Miguel, respecto del cual se celebró un contrato entre su anterior dueño, la Sociedad Inmobiliaria Abiuso Vaccarella Compañía Limitada, como arrendadora y el demandado, don Pedro Leonardo Aguilar Páez, como arrendatario, no encontrándose la actora en la hipótesis del artículo 1962 N°2 del Código Civil, en el sentido de deber respetar el contrato de arrendamiento suscrito por el anterior dueño, por lo que solicita se le restituya la propiedad por haberse extinguido el derecho de arrendador. 2.- La parte demandada contestó oponiendo la excepción de falta de capacidad de la demandante y de improcedencia del procedimiento establecido en la Ley N°18.101 toda vez que tratándose de un contrato de plazo fijo de 13 meses, no está incluido en las excepciones legales que autorizan el desahucio, por lo que las partes deben respetar el plazo convenido. En cuanto al fondo, solicitó el rechazo del libelo, señalando al efecto que don Pedro Aguilar ocupa la propiedad arrendada desde el 27 de junio de 1989, conforme al primer contrato de arriendo, de manera que desde hace 33 años que es arrendatario y nunca ha dejado de pagar el canon de arriendo siendo el contrato renovado tácitamente por 13 meses. 3.- Que la sentencia de primera instancia rechazó la excepción de falta de capacidad del demandante –lo que no forma parte del recurso de nulidad sustancial- e hizo lo propio respecto de la excepción de improcedencia del procedimiento establecido en la Ley N°18.101, fundado en que el numeral 4° inciso segundo del artículo 7° de la Ley N°18.101, dispone expresamente que se aplicará el procedimiento establecido en dicho título, en los juicios de restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador, sin hacer distinción alguna al plazo que debe tener el contrato para la aplicación del procedimiento mencionado. 4.- Que, finalmente, la sentencia de primera instancia rechazó la demanda al considerar que el actor no logró acreditar identidad o correspondencia entre ambas propiedades, es decir a

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Santiago, trece de junio de dos mil veinticuatro. Vistos y teniendo presente: Primero: Que en este procedimiento sumario de término de contrato de arrendamiento por extinción del derecho del arrendador seguido ante el Cuarto Juzgado Civil de San Miguel bajo el Rol C-1833-2022, caratulado “Distribuidora La Estrella Limitada con Aguilar”, se ha ordenado dar cuenta de la admisibilidad del recurso de