INMOBILIARIA E INVERSIONES ALTO SPA/INMOBILIARIA CAUTIN SA - (LTE) VUELVE A TABLA.-

Hechos

VISTOS Y TENIENDO PRESENTE: Primero: Que en este procedimiento sumario especial de la Ley N° 18.101 sobre término de contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual y reconvencional por no pago de rentas, tramitado ante el Noveno Juzgado Civil de Santiago bajo el Rol C-8879-2020, caratulado “Inmobiliaria e Inversiones Alto SpA con Inmobiliaria Cautín S.A.”, se ha ordenado dar cuenta de la admisibilidad del recurso de casación en el fondo deducido por la demandante principal en contra de la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de esta ciudad, de fecha cinco de abril de dos mil veinticuatro, que confirmó el fallo de primer grado de veinticuatro de mayo de dos mil veintitrés, que rechazó la demanda principal y acogió parcialmente la reconvencional, declarando terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y condenó a la demandada reconvencional al pago de las rentas adeudadas. Segundo: Que el recurrente de nulidad sustancial expresa que en el fallo cuestionado se infringen los artículos 19, 22, 1439, 1467, 1489, 1547, 1551, 1556, 1915, 1924 N° 2, 1932 y 1945 del Código Civil, en relación con las leyes reguladoras de la prueba, en específico, los artículos 1698 y 1712 del mismo cuerpo normativo y el artículo 3 inciso final de la Ley N° 19.880. Sostiene, en síntesis, que los sentenciadores yerran al rechazar la demanda principal, por cuanto no le reconocen a su parte –en calidad de arrendataria- la facultad o derecho de poner término al contrato cuando la mala calidad de la cosa arrendada, en este caso, las restricciones derivadas de la cuarentena por Covid-19, le ha impedido hacer uso del inmueble arrendado para el destino convenido de oficinas, lo que acreditó mediante las resoluciones administrativas de la autoridad sanitaria acompañadas al proceso que dan cuenta de los períodos en que se decretó cuarentena en la comuna de Santiago. Agrega que, por lo anterior, su parte estaba eximida de pagar las rentas de arrendamiento desde abril de 2020 y no obstante aquello, el tribunal acogió la demanda reconvencional por no pago de rentas. Finaliza pidiendo que se invalide la sentencia y se dicte una de reemplazo que acoja la demanda principal y rechace la reconvencional. Tercero: Que –en lo que interesa al recurso- los sentenciadores deciden rechazar la demanda principal de término de contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual interpuesta por la arrendataria, teniendo para ello en especial consideración que, si bien el artículo 1932 del Código Civil habilita al arrendatario a poner término al contrato de arrendamiento cuando, entre otras, no puede hacer uso de la cosa, lo cierto es que –en la especie- nada probó a este respecto la actora. Agrega el fallo en estudio, que tiene además presente para adoptar su decisión, la circunstancia que el subarrendatario y la arrendataria manifestaron su intención de concluir el contrato de subarrendamiento a pocos días del inicio de la cuarenta provocada por el Covid-19, sin que haya rendido prueba alguna para demostrar la imposibilidad absoluta en que funda su pretensión. Cuarto: Que asentado lo anterior, queda de manifiesto que las alegaciones del impugnante persiguen desvirtuar los supuestos fácticos fundamentales fijados por los sentenciadores, esto es, el hecho que la demandante principal –en su calidad de arrendataria- no se vio imposibilitada de usar los inmuebles arrendados a causa de la pandemia por el Covid-19. Quinto: Que en este sentido resulta pertinente recordar que solamente los jueces del fondo se encuentran facultados para fijar los hechos de la causa y, efectuada correctamente dicha labor en atención al mérito de las probanzas aportadas, ellos resultan inamovibles conforme a lo previsto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, no siendo posible su revisión por la vía de la nulidad que se analiza salvo que se haya denunciado de modo eficaz la vulneración de las leyes reguladoras de la prueba que han permitido establecer el presupuesto fáctico que viene asentado en el fallo, lo que no acontece en el caso de autos. En este sentido, en primer lugar, no se advierte contravención del artículo 1698 del Código Civil, pues esta regla se infringe cuando la sentencia obliga a una de las partes a probar un hecho que corresponde acreditar a su contraparte, esto es, si se altera el onus probandi, lo que en este caso no ha ocurrido, ya que era de carga de la actora principal, en calidad de arrendataria, probar el hecho que se vio imposibilitada de usar la cosa arrendada, lo que no hizo. Respecto a la vulneración al artículo 1712 del Código Civil, cabe precisar que dicha norma no presenta la naturaleza de una reguladora de la prueba, ya que únicamente distingue las presunciones legales de las judiciales, determinando los requisitos que deben reunir estas últimas, consagrando una facultad para calificar la gravedad, precisión y concordancia de las presunciones que permitan asignarles valor probatorio, lo que es ajeno al control de legalidad que ejerce este tribunal, correspondiendo tal actuación a un proceso racional de los jueces del mérito que no está sujeto al examen que autoriza efectuar un recurso como el deducido. Sexto: Que, sin perjuicio de que las razones anteriores bastan para el rechazo íntegro del recurso, de su sola lectura, queda en evidencia, además, que pese al esfuerzo argumentativo del impugnante, su arbitrio tampoco fue encaminado como debió serlo, abarcando los

Fundamentos

fundamentos jurídicos que en propiedad e ineludiblemente resultaban ser pertinentes y de rigor. Esto es así, puesto que la preceptiva legal citada en el motivo segundo de este

Fallo

fallo de primer grado de veinticuatro de mayo de dos mil veintitrés, que rechazó la demanda principal y acogió parcialmente la reconvencional, declarando terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y condenó a la demandada reconvencional al pago de las rentas adeudadas. Segundo: Que el recurrente de nulidad sustancial expresa que en el fallo cuestionado se infringen los artículos 19, 22, 1439, 1467, 1489, 1547, 1551, 1556, 1915, 1924 N° 2, 1932 y 1945 del Código Civil, en relación con las leyes reguladoras de la prueba, en específico, los artículos 1698 y 1712 del mismo cuerpo normativo y el artículo 3 inciso final de la Ley N° 19.880. Sostiene, en síntesis, que los sentenciadores yerran al rechazar la demanda principal, por cuanto no le reconocen a su parte –en calidad de arrendataria- la facultad o derecho de poner término al contrato cuando la mala calidad de la cosa arrendada, en este caso, las restricciones derivadas de la cuarentena por Covid-19, le ha impedido hacer uso del inmueble arrendado para el destino convenido de oficinas, lo que acreditó mediante las resoluciones administrativas de la autoridad sanitaria acompañadas al proceso que dan cuenta de los períodos en que se decretó cuarentena en la comuna de Santiago. Agrega que, por lo anterior, su parte estaba eximida de pagar las rentas de arrendamiento desde abril de 2020 y no obstante aquello, el tribunal acogió la demanda reconvencional por no pago de rentas. Finaliza pidiendo que se invalide la sentencia y se dicte una de reemplazo que acoja la demanda principal y rechace la reconvencional. Tercero: Que –en lo que interesa al recurso- los sentenciadores deciden rechazar la demanda principal de término de contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual interpuesta por la arrendataria, teniendo para ello en especial consideración que, si bien el artículo 1932 del Código Civil habilita al arrendatario a poner término al contrato de arrendamiento cuando, entre otras, no puede hacer uso de la cosa, lo cierto es que –en la especie- nada probó a este respecto la actora. Agrega el fallo en estudio, que tiene además presente para adoptar su decisión, la circunstancia que el subarrendatario y la arrendataria manifestaron su intención de concluir el contrato de subarrendamiento a pocos días del inicio de la cuarenta provocada por el Covid-19, sin que haya rendido prueba alguna para demostrar la imposibilidad absoluta en que funda su pretensión. Cuarto: Que asentado lo anterior, queda de manifiesto que las alegaciones del impugnante persiguen desvirtuar los supuestos fácticos fundamentales fijados por los sentenciadores, esto es, el hecho que la demandante principal –en su calidad de arrendataria- no se vio imposibilitada de usar los inmuebles arrendados a causa de la pandemia por el Covid-19. Quinto: Que en este sentido resulta pertinente recordar que solamente los jueces del fondo se encuentran facultados para fijar los hechos de la causa y, efectuada

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1 Santiago, cinco de junio de dos mil veinticuatro. VISTOS Y TENIENDO PRESENTE: Primero: Que en este procedimiento sumario especial de la Ley N° 18.101 sobre término de contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual y reconvencional por no pago de rentas, tramitado ante el Noveno Juzgado Civil de Santiago bajo el Rol C-8879-2020, caratulado “Inmobiliaria e Inversiones Alto SpA con Inmob