MANUEL HORACIO CUESTA WASSER Y OTRO CON INMOBILIARIA LA PARVA S.A. Y OTROS (O)

Hechos

VISTOS: En este procedimiento ordinario sobre simulación, nulidad absoluta, resolución de contratos e indemnización de perjuicios, caratulado “Manuel Horacio Cuesta Wasser y otro con Inmobiliaria La Parva S.A. y otros”, tramitado ante el Primer Juzgado de Letras de San Bernardo bajo el rol N° N° 3.942-2010, por sentencia de seis de julio de dos mil diecisiete, en lo que interesa, se desestimó la demanda de simulación, se omitió pronunciamiento respecto de la acción de nulidad absoluta por haberse acogido una excepción de falta de legitimación activa y se dio lugar parcialmente a la acción de resolución de contratos deducida en subsidio, condenando a los demandados Renato Oscar Traverso Marsili y Sociedad Inmobiliaria La Parva S.A. al pago de $1.951.255.000 por concepto de lucro cesante, con los incrementos que indica. Además, la sentencia acogió la demanda de indemnización de perjuicios por responsabilidad extracontractual en que incurrieron las sociedades Plásticos Pet S.A. y Traverso S.A., sólo en cuanto las condenó al pago de $1.000.000.000 por daño emergente y $50.000.000 por daño moral. El demandante y las demandadas impugnaron la sentencia mediante sendos recursos de casación en la forma y de apelación y el veintiuno de julio de dos mil veinte, la Corte de Apelaciones de San Miguel acogió el recurso de casación en la forma deducido por la demandante, invalidando la decisión de primer grado. Acto seguido, dictó sentencia de reemplazo que, en lo que interesa, acogió la acción resolutoria por incumplimiento contractual, declarando resueltas las convenciones que señala, ordenando la cancelación de las inscripciones que figuren a nombre del demandado Traverso Marsili en el Registro de Accionistas de la sociedad Inmobiliaria e Inversiones Santa Anita S.A. y condenando a Traverso Marsili y a la sociedad Inmobiliaria La Parva S.A. al pago de 49.000 unidades de fomento, por concepto de lucro cesante. Asimismo, acogió la acción de responsabilidad civil extracontract

Fundamentos

considerando décimo noveno de la sentencia expresa que ese resarcimiento –cuantificado por la actora en la cantidad de $2.576.640.000- corresponde, conforme se señaló en la demanda, al “valor mínimo promedio de arriendo de las propiedades objeto de este juicio, sólo las de Santiago, equivalente a 2.000 Unidades de Fomento mensuales”, declarando los jueces que los incumplimientos de las demandadas impidieron la generación de dicha ganancia, esto es, que las demandantes han dejado de percibir eventuales beneficios que pudieron ser originados por la explotación de las propiedades. QUINTO: Que, en seguida, para definir la cuantía del resarcimiento, los jueces acuden a las tasaciones que obran en autos, constatando que ninguno de los dos informes acompañados por las demandadas contiene un análisis o estimación acerca de cuál sería la renta probable que se pudiese obtener de los inmuebles. A la vez, refieren que la tasación agregada por la actora -que sí sugiere un parámetro que podría aclarar ese aspecto- indica que el valor que propone fue estimado bajo el supuesto que los inmuebles se encuentran en estado funcional, es decir, calculando un valor de arriendo en condiciones operativas, circunstancia que, empero, constituye para los juzgadores un “hecho que no fue acreditado”, añadiendo, también sobre la base de lo informado en esa tasación, “que el estado de los inmuebles hace presumir al tenor de lo indicado por el propio informante, que éste no se encontraba utilizable de la manera que pudiese generar recursos”. Con todo y no obstante aquellas definiciones, la sentencia igualmente procede a cuantificar el lucro cesante, estableciendo un valor mediante una presunción judicial en cuya construcción se considera que las opciones de las demandantes para obtener rentabilidad a partir de la explotación de los inmuebles pasaban por la ejecución de inversiones o por buscar fórmulas de arriendo de las propiedades en su estado actual, lo que necesariamente habría implicado una importante disminución de la renta probable, atendido el hecho que un eventual arrendatario habría debido buscar formas de explotación alternativas de los inmuebles, o bien ejecutar a su costa las obras necesarias para ponerlos en situación de plena funcionalidad. Todas esas circunstancias les permiten “presumir que, con un alto grado de probabilidad, las propiedades habrían podido generar ganancias para las demandantes, pero en una proporción significativamente menor a la pretendida, por lo que, la renta probable de las propiedades se estimará en un 50% de la renta mensual con la que las demandantes calcularon los perjuicios por este concepto, esto es, en la cantidad de 1000 unidades de fomento mensuales, lo que multiplicado por el periodo de tiempo por el cual este se extendió (49 meses), da como resultado que el lucro cesante generado como consecuencia del incumplimiento contractual de las demandadas alcance a las 49.000 unidades de fomento”. SEXTO: Que el quinto numeral del artíc

Fallo

fallo en examen en lo relativo a la concesión del lucro cesante. SÉPTIMO: Que, indudablemente, la presunción que para estos efectos desarrollan los jueces no constituye una operación lógica que permita aceptar como existente el hecho desconocido –la posibilidad de que los inmuebles de autos hubieran podido ser arrendados- que se sostenga en los hechos conocidos asentados en autos. Por el contrario, el único hecho o indicio básico que se encuentra demostrado es que los inmuebles no estaban en condiciones operativas que permitieran su arrendamiento ni eran utilizables para generar recursos. Las aseveraciones de la sentencia, relativas a la posibilidad de “buscar fórmulas de arriendo de las propiedades en su estado actual” constituyen solo una opinión que no encuentra fundamento en otros hechos establecidos. El fallo no solo no explicó ni justificó cuales serían aquellas fórmulas de arriendo, sino que, además, esas eventuales fórmulas ni siquiera fueron insinuadas por la actora. Por otra parte, en cuanto a la manera de cuantificar la compensación, aparece que el monto que indica el fallo se calcula a partir del valor de arrendamiento que sugirió la actora en su demanda, esto es, la cantidad de 2.000 unidades de fomento mensuales, aserto también desprovisto de prueba que lo justifique y, además, se procede a hacer un descuento del 50% de esa cantidad para determinar la renta mensual, ejercicio que también resulta desprovisto de razonamientos probatorios, desembocando en una c

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Santiago, dos de octubre de dos mil veintitrés. VISTOS: En este procedimiento ordinario sobre simulación, nulidad absoluta, resolución de contratos e indemnización de perjuicios, caratulado “Manuel Horacio Cuesta Wasser y otro con Inmobiliaria La Parva S.A. y otros”, tramitado ante el Primer Juzgado de Letras de San Bernardo bajo el rol N° N° 3.942-2010, por sentencia de seis de julio de dos mil