MERA TAPIA JAIME GONZALO CON REYES RIOS ELIANA MERCEDES (S)

Hechos

VISTO: En estos autos Rol 9.194-2021, seguidos ante el Décimo Cuarto Juzgado Civil de Santiago, juicio sumario especial sobre terminación de contrato de arrendamiento, por no pago de rentas, caratulado “Mera Tapia Jaime / Reyes Ríos Eliana” por sentencia de tres de mayo de dos mil veintidós, se rechazó la excepción de pago opuesta por la demandada, sin perjuicio de la consignación efectuada y se acogió la demanda, declarándose el término del contrato de arrendamiento, por el no pago íntegro de las rentas, ordenándose la restitución del inmueble, en el plazo establecido más el pago de las rentas adeudadas de los meses de agosto a noviembre de 2021, además de aquellas rentas que se devenguen, durante la tramitación del juicio, a razón de $165.000 mensuales, más gastos comunes, además de omitir pronunciamiento acerca de la demanda subsidiaria de desahucio y rechazar la demanda reconvencional, condenando en costas a la parte demandada. Se alzó esta última y una Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, por determinación de cinco de agosto de dos mil veintidós, confirmó la sentencia en alzada. En contra de aquella determinación, la demandada dedujo recurso de casación en el fondo. Se ordenó traer los autos en relación.

Fundamentos

CONSIDERANDO: PRIMERO: Que la recurrente denuncia la infracción de dos grupos de normas, a saber: i) artículos 1977, 1915, 1916, 1938, 1039, 1942, 1972, 1973 y 1979, todos del Código Civil y el artículo 10 de la Ley Nº 18.101, en relación con el artículo 19 del código sustantivo; ii) artículo 19 de la ley Nº 18.101 en relación con el artículo 1° de la misma ley y los artículos 12, 13 y 1879 del Código Civil. En cuanto al primer grupo, señala que efectivamente adeudaba al actor la suma de $400.000, no obstante lo cual, el día 06 de abril de 2022, con la finalidad de cumplir con su obligación, consignó en el tribunal $700.000 y antes de verificarse la primera reconvención de pago, de lo que concluye que, según lo dispuesto en el artículo 1977 del código sustantivo, enervó la acción, dando además seguridad competente del pago y haciendo presente que, en este caso, no se demandó de manera subsidiaria el desahucio. A continuación cita el resto de las normas invocadas, para luego expresar que, en estos procedimientos, la primera reconvención de pago se realiza con la notificación, mientras que la segunda se hace en la audiencia de juicio, época a partir de la cual el arrendatario demandado se encontrará en mora y siempre que no complete su obligación, como ocurrió en este caso, siendo entonces procedente la excepción de pago opuesta, en los términos del artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, al ser el procedimiento ordinario el supletorio y al ser concordante con el citado artículo 1977 y el artículo 10 de la Ley N°18.101, desde que la idea de establecer una doble reconvención de pago, como condición para constituir en mora al arrendatario que no ha solucionado las rentas y de ese modo hacer cesar el contrato, así como el plazo que dicha norma prevé para recibir el pago de las rentas adeudadas, debe ser interpretado como una norma dirigida a la conservación del contrato. Y en lo relativo al artículo 19 del Código Civil, la infracción se sustenta en la errónea interpretación del mencionado artículo 1977, el cual es claro en cuanto a la procedencia de la acción de terminación. El segundo capítulo del recurso reclama la vulneración de lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley N°18.101, en cuanto a la irrenunciabilidad de los derechos reconocidos a los arrendatarios, entre ellos, el pagar las rentas impagas, en los términos previstos en el artículo 1977 del Código Civil, todo lo cual iría en el sentido de lo dispuesto en los artículos 12 y 13 del mismo cuerpo legal, pese a lo cual, el

Fallo

fallo recurrido acogió la hipótesis de la autonomía de la voluntad que daría licitud a la cláusula pactada, referida a la aplicación ipso facto del denominado pacto comisorio, sin declaración judicial, lo que vulnera las normas antes citadas y también el artículo 1879 del código sustantivo, el cual se aplica por sobre el mencionado artículo 1977, que corresponde a una norma especial. Pide, en definitiva, que se acoja el recurso, se anule la sentencia recurrida y se dicte una de reemplazo, que rechace la demanda principal y subsidiaria, acogiendo la excepción de pago opuesta por su representada, con costas. SEGUNDO: Que, para la acertada inteligencia del asunto y resolución del recurso de casación en el fondo interpuesto, cabe tener presente los siguientes antecedentes del proceso: a) Jaime Mera Tapia dedujo demanda de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas y en subsidio desahucio, en contra de Eliana Reyes Ríos, como arrendataria, solicitando que en definitiva se declare terminado el contrato de arriendo, el pago de las rentas impagas y las que se devenguen durante la tramitación del juicio, más la restitución del inmueble, reajustes, intereses y costas; b) La demandada, al contestar, opuso excepción de pago, reconociendo haber realizado sólo pagos parciales de las rentas, pero expresando que el día 06 de abril de 2022 pagó los $700.000 adeudados, mediante transferencia electrónica, esto es, antes de la segunda reconvención de pago, en los términos del artículo 10 de la Ley N°18.101 y el artículo 1977 del Código Civil. En subsidio de lo anterior, contesta la demanda de desahucio y señala que, tratándose de un contrato a un año, renovado desde el 2013, no procede el desahucio, porque ello solo correspondería para contratos indefinidos o renovables mes a mes. Al segundo otrosí, dedujo demanda reconvencional, la que finalmente fue desechada, alegación que no forma parte del recurso en estudio. c) El tribunal de primer grado, por decisión de 03 de mayo de 2022, rechazó la excepción de pago y acogió la demanda principal, declarando el término del contrato, por el no pago de las rentas, la restitución del bien y el pago de las rentas impagas, desde agosto a noviembre de 2021 más todas aquellas devengadas durante la tramitación del juicio, a razón de $165.000 mensuales, más el pago de los gastos comunes, con costas; decisión que, apelada, fue confirmada por la Corte de Apelaciones de esta ciudad. TERCERO: Que son hechos establecidos en la sentencia impugnada, los siguientes: 1.- Que Jaime Mera Tapia y Eliana Reyes Ríos, arrendador y arrendataria, respectivamente, celebraron un contrato de arrendamiento respecto al inmueble ubicado en Chacabuco N 85, Pasaje San Francisco N° 3171, comuna de Santiago, con vigencia a contar del 05 de abril de 2012, con duración de un año prorrogable, por iguales periodos de año en año, salvo que alguna de las partes manifestare su voluntad de ponerle término, por carta certificada o notarial, con

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Santiago, veintiuno de agosto de dos mil veintitrés. VISTO: En estos autos Rol 9.194-2021, seguidos ante el Décimo Cuarto Juzgado Civil de Santiago, juicio sumario especial sobre terminación de contrato de arrendamiento, por no pago de rentas, caratulado “Mera Tapia Jaime / Reyes Ríos Eliana” por sentencia de tres de mayo de dos mil veintidós, se rechazó la excepción de pago opuesta por la demand