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Hechos

VISTO: Se reproduce la sentencia de fecha quince de marzo de dos mil veintidós con excepción de los

Fundamentos

fundamentos décimo, décimo segundo y décimo tercero. Y TENIENDO, ADEMÁS, PRESENTE: PRIMERO: Que, en cuanto a la acción de terminación del contrato de arrendamiento por no pago de rentas deducida en lo principal de la presentación de folio 1, constituyen hechos asentados en el proceso que el contrato materia de autos es uno de arrendamiento de plazo fijo con una duración de 36 meses, con cláusula de renovación automática por períodos iguales u sucesivos, que comenzó a regir a contar del 3 de abril de 2017; que la demandada comunicó a la actora el 6 de mayo de 2020, una vez renovado en su duración por otro período, su intención de ponerle término desde dicha data y hacer entrega del inmueble; que ante la negativa del arrendador de recibirlo, el 13 de agosto de 2020 la demandada le comunicó mediante carta certificada a la actora, que el día 3 de agosto de 2020 habría restituido el inmueble, desocupándolo y dejando a disposición del arrendador sus llaves, en manos del notario público don Wladimir Shramm López, a fin de que fueran retiradas por este, lo que el arrendador hizo el 2 de septiembre de 2020. SEGUNDO: Que, tratándose -la cosa dada en arrendamiento- de un inmueble urbano, le son aplicables las disposiciones de la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios de ese tipo, y en lo no previsto en ella, el Código Civil. Precisamente, la ley 18.101 introdujo una serie de prerrogativas y derechos para las partes de estos contratos, disponiendo en su art. 19 que “Son irrenunciables los derechos que esta ley confiere a los arrendatarios.” En esta parte, este texto especial constituye, para los arrendatarios, un conjunto de normas de orden público de protección. Entre las prerrogativas o derechos que introdujo, se encuentran formas especiales de ponerle término a estos contratos, resultando aplicable, entonces, la regla contenida en el inciso 1° del artículo 6 de la ley 18.101 en cuanto dispone que “cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble” resaltando en la expresión “por cualquier otra causa”, que contiene el precepto recién transcrito, que su campo operativo se extiende, sin distinción, a los casos en que el término del arrendamiento se produzca por culpa o no del arrendatario. TERCERO: Que, también constituye un hecho no controvertido entre las partes que el último pago de la renta lo hizo la demandada en el mes de mayo de 2020, de modo que las rentas posteriores a la época en que se efectuó la restitución, en los términos que prescribe el artículo 1948 del Código Civil, verificada el 3 de agosto de 2020, no han sido solucionadas por la demandada, lo que llevará a acoger la demanda de terminación de contrato de arrendamiento, condenándola al pago de las rentas

Fallo

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia de quince de marzo de dos mil veintidós, dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago, sólo en cuanto acogió la demanda de cobro de saldos de rentas y la demanda de indemnización de perjuicios y, en su lugar, se declara: I. Que se rechaza la demanda de cobro de saldo de las rentas, sólo respecto de los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2020, debiendo determinarse la deuda por concepto de diferencias insolutas por el mes de mayo de 2020 en la etapa de ejecución del fallo. II. Que se acoge la demanda de indemnización de perjuicios, sólo en cuanto se condena a la demanda al pago de las rentas correspondientes a los meses de junio, julio y hasta el día 13 de agosto de 2020, en que terminó el contrato por la restitución anticipada del inmueble. III. Que se confirma en lo demás la referida sentencia. Acordada la decisión de acoger parcialmente la demanda de indemnización de perjuicios, con el voto en contra de la ministra señora María Angélica Repetto García y el abogado integrante señor Héctor Humeres Noguer, quienes estuvieron por confirmar la sentencia apelada en este capítulo, atendido los siguientes fundamentos: 1. El artículo 6° de la ley 18101 impone al arrendatario el pago de las rentas por el tiempo que dure la ocupación del inmueble cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa. 2. Hasta el año 1954, no existía ningún artículo que ordenara al arrendatario, o más bien ex –arrendatario pagar por la ocupación del inmueble una vez terminado el contrato. Así se dictó la ley 11.622 que en su artículo 12 incorporó tal obligación, -esto es pagar la renta- hasta el día de la restitución de la propiedad. El precepto en cuestión pasó al DL 964, de 1975, donde el artículo 16 prescribió que el arrendatario cuyo contrato termine sea por expiración del término estipulado para la duración del arriendo, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquiera otra causa, continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y servicios hasta el día en que la restitución se efectúe. De ahí pasó a ser el artículo 6° de la ley 18101. 3. De lo consignado aparece entonces que el sentido de la norma ha sido proteger al arrendador, habilitándolo para demandar el cobro de la renta post término del contrato, por todo el tiempo que medie hasta la restitución. Idea que se basa en el rechazo al enriquecimiento sin causa. 4. En el presente caso, el contrato que suscribieron las partes- de plazo fijo- como quedó asentado en el fallo comenzó a regir el 3 de abril de 2017 por un plazo de 36 meses renovables, por periodos iguales y sucesivos, habiéndose producido la primera prórroga del contrato el 3 de abril de 2020 ocurriendo que con fecha 6 de mayo del mismo año, estando vigente la renovación d

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Santiago, ocho de agosto de dos mil veintitrés. En cumplimiento a lo dispuesto en el inciso tercero del artículo 786 del Código de Procedimiento Civil, se procede a dictar la siguiente sentencia de reemplazo que corresponde de conformidad con la ley. VISTO: Se reproduce la sentencia de fecha quince de marzo de dos mil veintidós con excepción de los fundamentos décimo, décimo segundo y décimo tercero. Y TENIENDO, ADEMÁS, PRESENTE: PRIMERO: Que, en cuanto a la acción de terminación del contrato de arrendamiento por no pago de rentas deducida en lo principal de la presentación de folio 1, const