DESARROLLO Y BODEGAS II SPA/PERLWITZ - (LTE) - (ACUMULADO INGRESO CORTE N°10143-2022,INCIDENTE)

Hechos

VISTOS Y TENIENDO PRESENTE: Primero: Que en el procedimiento sumario especial de término de contrato de arrendamiento por no pago de las rentas seguido ante el Tercer Juzgado Civil de Santiago bajo el Rol C-5446-2021, caratulado “Desarrollo y Bodegas II SpA con Perwitz y otro”, se ha ordenado dar cuenta de la admisibilidad del recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandada en contra de la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de esta ciudad, de fecha catorce de octubre de dos mil veintidós, que confirmó el fallo de primer grado de diecinueve de marzo del mismo año, que –en lo que interesa al recurso- acogió la demanda, declarando terminado el contrato de arrendamiento celebrado y condenó a la demandada al pago de las rentas adeudadas, multas e indemnización de perjuicios avaluado anticipadamente por las partes. Segundo: Que el recurrente de nulidad sustancial acusa que la sentencia impugnada infringe los artículos 19 y 10 de la Ley N° 18.101, el artículo 1977 del Código Civil en relación con los artículos 1551 N°1, 1552, 1537, 1545 y 1546 del mismo cuerpo normativo y artículos 8 y 53 del Decreto con Fuerza de Ley N°825, al acoger la demanda en la parte que condenó al pago de la indemnización de perjuicios. Sostiene, en síntesis, que es improcedente la indemnización aludida, atendido que, si bien su parte efectivamente no pagó las rentas de los meses de enero a junio de 2021, fue debido que la demandante no facturó el arriendo. Agrega que la demandada no se constituyó en mora, ya que en la audiencia respectiva, en la segunda reconvención de pago, consignó en el tribunal las rentas adeudadas, por lo que de acuerdo a la cláusula 15° del contrato solo procedía el pago de la indemnización de perjuicios en caso de mora en el pago de las rentas. Por último, indica que es improcedente exigir el cumplimiento de la obligación principal –las rentas adeudadas- más el pago de la indemnización de perjuicios, configurando un enriquecimiento sin causa por

Fundamentos

motivos que preceden, previo examen de las actuaciones, presentaciones y resoluciones verificadas en el proceso, es posible concluir que los sentenciadores han hecho un acertado análisis de las situaciones fácticas pertinentes a la controversia objeto del juicio, para proceder, a continuación, a efectuar una correcta aplicación de la normativa atinente al caso de que se trata. En efecto, se estableció por los jueces del fondo el incumplimiento tardío por parte de la demandada en el pago de las rentas de arrendamiento, lo que habilita a aplicar la cláusula penal acordada por las partes en la cláusula 15ª del contrato. En esta línea argumental, es del caso tener presente que la avaluación convencional de los perjuicios se pactó por ambas partes en el contrato de arrendamiento, de la siguiente manera: “Terminación Anticipada. El incumplimiento de las obligaciones principales asumidas por el arrendatario en virtud del presente Contrato, estas son: […]/b/ La mora o simple retardo en más de dos meses en el pago de la renta de arrendamiento […] facultará al Arrendador para ejercer, a su opción uno cualquiera de los siguientes derechos: /i/ A dar por terminado ipso facto el Contrato, sin necesidad de trámite ni declaración judicial alguna y adicionalmente a exigir una multa, a título de indemnización de perjuicios avaluados anticipadamente y de común acuerdo por las partes, equivalente a seis meses de rentas de arrendamiento.” De la cláusula transcrita se desprende que la referida indemnización se estructuró sobre la base que la arrendataria se constituyera en mora de dos o más rentas de arrendamiento y –como ya se dijo- la misma demandada reconoció que adeudaba los cánones de los meses de enero a junio de 2021, esto es, seis meses de no pago, lo que ya per se habilitaba a la arrendadora a pedir el término del contrato y la indemnización de perjuicios pactada por las partes. A lo anterior, se suma que los sentenciadores establecieron que, si bien la arrendataria durante la secuela del juicio depositó las rentas adeudadas, más las que se devengaron entre los meses de junio y septiembre del mismo año, ello no enervó la acción, por cuanto este pago no fue íntegro, por no haberse incluido las deudas por consumos de servicios básicos. En consecuencia, constituido en mora la arrendataria –en los términos exigidos en el artículo 1552 del Código Civil- con motivo del no pago de la renta de arrendamiento correspondiente a enero y junio de 2021, el arrendador ha podido reclamar legítimamente el cumplimiento de la indemnización convenida en la cláusula 15ª del contrato de folio 1, por aplicación de los artículos 1553 y 1557 del mismo cuerpo normativo, por ajustarse esta inferencia a la clara intención de los contratantes, no vislumbrándose, en consecuencia, infracción a la normativa invocada por el recurrente. Séptimo: Que

Fallo

fallo de primer grado de diecinueve de marzo del mismo año, que –en lo que interesa al recurso- acogió la demanda, declarando terminado el contrato de arrendamiento celebrado y condenó a la demandada al pago de las rentas adeudadas, multas e indemnización de perjuicios avaluado anticipadamente por las partes. Segundo: Que el recurrente de nulidad sustancial acusa que la sentencia impugnada infringe los artículos 19 y 10 de la Ley N° 18.101, el artículo 1977 del Código Civil en relación con los artículos 1551 N°1, 1552, 1537, 1545 y 1546 del mismo cuerpo normativo y artículos 8 y 53 del Decreto con Fuerza de Ley N°825, al acoger la demanda en la parte que condenó al pago de la indemnización de perjuicios. Sostiene, en síntesis, que es improcedente la indemnización aludida, atendido que, si bien su parte efectivamente no pagó las rentas de los meses de enero a junio de 2021, fue debido que la demandante no facturó el arriendo. Agrega que la demandada no se constituyó en mora, ya que en la audiencia respectiva, en la segunda reconvención de pago, consignó en el tribunal las rentas adeudadas, por lo que de acuerdo a la cláusula 15° del contrato solo procedía el pago de la indemnización de perjuicios en caso de mora en el pago de las rentas. Por último, indica que es improcedente exigir el cumplimiento de la obligación principal –las rentas adeudadas- más el pago de la indemnización de perjuicios, configurando un enriquecimiento sin causa por parte de la demandante. Finaliza so

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Santiago, dieciocho de abril de dos mil veintitrés. VISTOS Y TENIENDO PRESENTE: Primero: Que en el procedimiento sumario especial de término de contrato de arrendamiento por no pago de las rentas seguido ante el Tercer Juzgado Civil de Santiago bajo el Rol C-5446-2021, caratulado “Desarrollo y Bodegas II SpA con Perwitz y otro”, se ha ordenado dar cuenta de la admisibilidad del recurso de casació