BANCO ESTADO DE CHILE CON DISTRIBUIDORA EL ABASTERO LIMITADA (S)

Hechos

VISTO: En estos autos Rol 4.444-2018, seguidos ante el 1° Juzgado Civil de Temuco, en juicio sumario por terminación de contrato de arriendo por no pago de rentas, caratulados “Banco de Estado de Chile con Distribuidora El Abastero Limitada” por sentencia de veintiséis de enero de dos mil veintidós, se resolvió: I. Que se rechaza la excepción perentoria de improcedencia de la acción. II. Que se acoge, con costas, la demanda y, en consecuencia, se declara: a) Terminado el contrato de arrendamiento inmobiliario suscrito por las partes de autos. b) Que la demandada deberá hacer entrega del inmueble arrendado, correspondiente a un retazo de terreno de cero coma setenta y cinco hectáreas, resultante de la subdivisión del resto del Fundo La Montaña, ubicado en la comuna de Temuco, dentro de tercero día de que el presente fallo cause ejecutoria, bajo apercibimiento de ser lanzado con la Fuerza Pública. c) Que se condena solidariamente a los demandados a pagar a la demandante: c.1) Las rentas que se devenguen durante el presente juicio y hasta la entrega material del inmueble. c.2) Los perjuicios avaluados anticipadamente y de común acuerdo por las partes en un 30% de las rentas que se encontraban pendientes de vencimiento a la época del incumplimiento, más los intereses moratorios pactados en la cláusula décimo cuarta del contrato, correspondiente al interés máximo que la Ley permite estipular, sobre el total de la obligación insoluta y hasta la fecha de su pago efectivo, sin perjuicio del reajuste correspondiente. La parte demandada apeló en contra de dicho fallo y una sala de la Corte de Apelaciones de Temuco, por resolución de tres de agosto de dos mil veintidós, lo confirmó. En contra de esta última determinación, dicha parte dedujo recurso de casación en el fondo. Se ordenó traer los autos en relación.

Fundamentos

CONSIDERANDO: PRIMERO: Que en su libelo el demandado acusa que la sentencia recurrida ha infringido los artículos 1545, 1560, 1698 inc. 1 del Código Civil, inciso 2 del artículo 1 del DL N° 993 y 1 letra a) primer párrafo de la Ley N° 16.640. Al respecto sostiene que aquella no se ha hecho cargo de la verdadera naturaleza jurídica del inmueble materia de autos y del tipo de contrato suscrito por las partes; en efecto, dice que, el inmueble corresponde a un retazo de terreno de cero coma setenta y cinco hectáreas, resultante de la subdivisión del resto del Fundo La Montaña, en cuyo certificado de avalúo fiscal se lee “Destino del bien: Agrícola”; por su parte, el contrato que suscribieron las partes no era un simple arrendamiento sino un contrato de Leasing Inmobiliario integrado por un contrato de arrendamiento y una promesa de compraventa. Conforme a lo anterior, asevera que el procedimiento nunca debió desarrollarse al amparo de los artículos 607 y 611 del Código de Enjuiciamiento Civil, normas que se remiten a los artículos 1972 y 1973 del Código Civil (arrendamiento de predios urbanos), siendo lo correcto una tramitación conforme a las reglas y procedimiento contenido en el DL N° 993 sobre arrendamiento de predios rústicos. Agrega que al ser el contrato de leasing inmobiliario un contrato bilateral, oneroso y conmutativo en donde cada parte es recíprocamente deudora y acreedora de la otra, la vía idónea para la parte demandante era accionar conforme al artículo 1489 del Código Civil y obviamente en un proceso distinto al utilizado. Por último expone que el contrato de leasing inmobiliario otorgaba al arrendatario y promitente comprador los siguientes derechos: Que se discutiera simultáneamente el termino o resolución de ambos contratos -el arrendamiento y la promesa de compraventa y que la discusión de termino o resolución fuera ventilada en un proceso idóneo “el que legalmente corresponde” -en donde se hubiera podido ejercer adecuadamente el derecho de defensa jurídica- considerando las restricciones que tiene el demandado en el juicio sumario. SEGUNDO: Que, para la acertada inteligencia del asunto y resolución del recurso de casación en el fondo interpuesto, cabe tener presente los siguientes antecedentes del proceso: a) Comparece con fecha 30 de septiembre de 2018 Banco Estado y deduce demanda de terminación de contrato de arriendo por no pago de rentas en contra de Distribuidora Abastero Limitada y en contra de Ángela Gajardo Guajardo, en su calidad de fiadora y codeudora solidaria de la sociedad antes mencionada. Fundó su demanda en que por escritura pública de fecha 28 de Diciembre de 2017 dio en arrendamiento con opción de compra a la sociedad demandada el inmueble correspondiente a un retazo de terreno de cero coma setenta y cinco hectáreas, resultante de la subdivisión del resto del Fundo La Montaña, ubicado en la comuna de Temuco, de una superficie de 212,54 hectáreas. Dice que la renta de arrendamiento se estipuló de la siguient

Fallo

se declara: a) Terminado el contrato de arrendamiento inmobiliario suscrito por las partes de autos. b) Que la demandada deberá hacer entrega del inmueble arrendado, correspondiente a un retazo de terreno de cero coma setenta y cinco hectáreas, resultante de la subdivisión del resto del Fundo La Montaña, ubicado en la comuna de Temuco, dentro de tercero día de que el presente fallo cause ejecutoria, bajo apercibimiento de ser lanzado con la Fuerza Pública. c) Que se condena solidariamente a los demandados a pagar a la demandante: c.1) Las rentas que se devenguen durante el presente juicio y hasta la entrega material del inmueble. c.2) Los perjuicios avaluados anticipadamente y de común acuerdo por las partes en un 30% de las rentas que se encontraban pendientes de vencimiento a la época del incumplimiento, más los intereses moratorios pactados en la cláusula décimo cuarta del contrato, correspondiente al interés máximo que la Ley permite estipular, sobre el total de la obligación insoluta y hasta la fecha de su pago efectivo, sin perjuicio del reajuste correspondiente. La parte demandada apeló en contra de dicho fallo y una sala de la Corte de Apelaciones de Temuco, por resolución de tres de agosto de dos mil veintidós, lo confirmó. En contra de esta última determinación, dicha parte dedujo recurso de casación en el fondo. Se ordenó traer los autos en relación. CONSIDERANDO: PRIMERO: Que en su libelo el demandado acusa que la sentencia recurrida ha infringido los artículo

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Santiago, veinte de marzo de dos mil veintitrés. VISTO: En estos autos Rol 4.444-2018, seguidos ante el 1° Juzgado Civil de Temuco, en juicio sumario por terminación de contrato de arriendo por no pago de rentas, caratulados “Banco de Estado de Chile con Distribuidora El Abastero Limitada” por sentencia de veintiséis de enero de dos mil veintidós, se resolvió: I. Que se rechaza la excepción peren