INMOBILIARIA RENTAS II SPA CON MAPFRE SEGUROS GENERALES S.A.-(S)

Hechos

VISTO: En estos autos ordinarios rol C-19070-2020 tramitados ante el Noveno Juzgado Civil de esta ciudad, sobre terminación de contrato de arrendamiento por no pago de las rentas, caratulados "Inmobiliaria Rentas II Spa con Mafre Seguros Generales S.A.”, por sentencia de dos de julio de dos mil veintiuno que fuera rectificada el quince de julio de dos mil veintiuno se acogió, la demanda principal, declarándose terminado el contrato de arrendamiento por el no pago de la renta de diciembre de 2020 y se condenó a la demandada a pagar a la demandante las rentas e intereses hasta la fecha de término del plazo estipulado para el arrendamiento, esto es, desde diciembre de 2020 a marzo de 2023, por un total de 6.893,1 UF, más los intereses moratorios correspondientes a la renta de diciembre 2020, y se acoge la demanda reconvencional solo en cuanto la demandada reconvencional deber restituir la cantidad de 255,3 UF, la que deber ser descontada de lo que la actora reconvencional a su vez le adeude. El fallo de primer grado fue recurrido de casación en la forma y apelado por la demandada, y una sala de la Corte de Apelaciones de esta ciudad con fecha diez de enero de dos mil veintidós lo confirmó, previo rechazar el recurso de casación. En contra de esta última sentencia, la misma parte dedujo recurso de casación en el fondo. Se ordenó traer los autos en relación. Y teniendo en consideración: Primero: Que el recurrente de nulidad sustancial denuncia infringidos los artículos 1545, 1444, 1489, 1547 inciso final, 1558 inciso final y 1560 del Código Civil y artículo 6º de la Ley Nº 18.101. Sostiene que al acoger al mismo tiempo la pretensión de término de contrato y la de pago de todas las rentas de arrendamiento pendientes hasta la expiración del mismo, la sentencia recurrida dejó sin aplicar la cláusula décimo segunda de la convención que establece alternativamente la posibilidad de pedir la terminación del contrato, con el pago de renta de arrendamiento vencida, o bien, solicitar el pago de todas las rentas futuras de arrendamiento, sin ponerse término al contrato, pero no conjuntamente ambas pretensiones. Añade que la cláusula utiliza la voz “alternativas”, siendo en consecuencia acciones incompatibles; de lo contrario, se habría usado la expresión “conjuntamente” u otra similar. Por eso, el contrato no vincula la posibilidad de poner término anticipado en caso que se cobre la totalidad de las rentas de arrendamiento futuras. Ahora bien, la cláusula décimo segunda modifica la condición resolutoria tácita porque altera los efectos normales que produciría el incumplimiento de una de las partes. La modificación consiste en que el derecho optativo del acreedor sufre dos cambios: i. Por una parte, se reemplaza la acción resolutoria ordinaria por un pacto comisorio calificado, que es lo que se establece cuando se dice “dar por terminado ipso-facto el contrato, sin necesidad de trámite ni declaración judicial”. ii. Por otra parte, se modifica la acción de cumplimiento forzado, estableciendo un cumplimiento forzado similar a una cláusula de aceleración, permitiéndole al arrendador “exigir el pago de todas las rentas de arrendamiento que faltaren hasta la fecha de término del plazo estipulado para el arrendamiento, las que se entenderán devengadas […] y vencidas”. Sostiene que, a pesar de la claridad de dicha estipulación contractual, la sentencia recurrida al dirimir la controversia optó por declarar terminado el contrato, y a su vez, ordenar a Mapfre pagar la totalidad de las rentas de arrendamiento hasta marzo de 2023, cuestión que importa también una infracción al artículo 1560 del Código Civil. En efecto, si el arrendador opta por el término del contrato, no tiene derecho a rentas futuras, sino que solamente a rentas vencidas; esto es justo, porque las rentas son la contraprestación del goce de la cosa. Si no hay goce de la cosa, no debieran existir rentas. Por el contrario, si el arrendador opta por el cumplimiento del contrato, tiene derecho a exigir las rentas futuras en forma inmediata, pero ese derecho no tiene asociada la terminación del contrato. Eso también es justo, porque el pago de todas las rentas futuras debe tener como contrapartida permitir el goce de la cosa hasta el final. Continua señalando que, al concederse a la demandante principal el derecho a percibir las rentas hasta la expiración del plazo estipulado para el término del arrendamiento, no obstante haberse declarado el término anticipado del mismo, el fallo censurado ha dejado sin aplicar el artículo 6º de la Ley 18.101, cuyo inciso primero libera al arrendatario del pago de la renta desde el momento de la restitución del inmueble, cuando el contrato haya terminado por cualquier causa. Termina solicitando que se acoja el recurso de casación en el fondo y se dicte sentencia de reemplazo que rechace la demanda principal en aquella parte que solicitó que la demandada fuera condenada al pago de la totalidad de las rentas de arrendamiento que faltaren hasta la fecha de término del plazo estipulado para el arrendamiento, con costas del recurso. Segundo: Que para una adecuada inteligencia de las cuestiones planteadas en el recurso, resulta pertinente considerar las siguientes circunstancias y actuaciones verificadas en el proceso: a) Inmobiliaria Rentas II SpA. dedujo demanda de terminación del contrato de arrendamiento por no pago de rentas, cobro de rentas e intereses moratorios en contra de Mapfre Compañía de Seguros Generales de Chile S.A. Funda su acción en que mediante escritura pública de 28 de diciembre de 2017 (la sociedad Compañía de Seguros Confuturo S.A.) dio en arrendamiento a la demandada los inmuebles ubicados en el Edificio Hermanos Amunategui, oficinas Nos 1.802, 1.803, 1.804, 1.805 y 1.806, todas del piso 18; estacionamiento 7º del primer subterráneo; estacionamientos 86 y 87 del segundo subterráneo; estacionamientos 101 y 202 del tercer subterráneo; y, estacionamientos 171 y 172 del cuarto subterráneo. El 14 de marzo de 2019, la Compañía de Seguros Confuturo S.A. cedió el contrato a Inmobiliaria Rentas II SpA. Señalo que conforme a la cláusula tercera y sexta del contrato se estableció que la renta de arrendamiento sería de 255,3 UF mensuales, pagaderas por adelantado dentro de los 10 días de cada mes o al día siguiente hábil y que la duración del contrato sería desde abril de 2018, fecha del primer pago, hasta el 31 de marzo de 2023, prorrogable por períodos de 5 años en condiciones iguales, a menos que una de las partes comunicara a la otra su intención de poner término al mismo mediante carta certificada enviada con a lo menos 180 días de anticipación al vencimiento. Asimismo cualquier pago atrasado que realizara el arrendatario estaría sujeto a interés moratorio, igual a la tasa máxima convencional para operaciones de crédito reajustables, vigente al momento en que la mora o retardo se produjera, conforme a la cláusula décima tercera. En las cláusulas décima segunda, Nos 2 y 3, las partes establecieron que el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que en virtud del contrato correspondieren a la arrendataria, especialmente, pero no limitado a la falta de pago oportuno de una cualquiera de las rentas, facultara a la arrendadora a exigir el pago de todas las rentas de arrendamiento que faltaren hasta la fecha de término del plazo estipulado para el arrendamiento, las que se entenderán por devengadas y vencidas por ese solo hecho, sin perjuicio del derecho a cobrar intereses moratorios. Afirmó que la demandada ha incumplido su obligación de pagar la renta de diciembre de 2020, lo cual justifica la aplicación de la referida cláusula, esto es, el cobro de todas las rentas pendientes hasta la fecha de término del contrato, más intereses moratorios desde la mora hasta el pago efectivo.

Fundamentos

Considerando que la renta pactada era de 255,3 UF y que desde diciembre de 2020 hasta marzo de 2023, fecha de término pactada, hay 27 meses pendientes, el total adeudado asciende a 6.893,1 UF, más intereses moratorios correspondientes a la renta de diciembre 2020. Adicionalmente, la demandada ha incumplido el contrato de manera dolosa, lo cual queda en evidencia ya que el 2 de diciembre de 2020 le envió una carta formal a su representada ofertando, de acuerdo a los términos del artículo 1600 del Código Civil, una terminación anticipada del contrato, mediante la sola restitución de los inmuebles y sin pago alguno, la que fue rechazada por su parte, por no ser procedente ni ajustada a la ley del contrato, a la vez que las razones aducidas por la demandada, esto es, la supuesta inhabilidad para hacer uso de las oficinas desde octubre de 2019, es falsa conforme a hechos públicos notorios. Una vez que la propuesta fue rechazada, la demandada dejó de pagar las rentas, lo que demuestra su real intención de conducta. En base a lo dispuesto en los artículos 1942, 1545, 1546 y 1977 del Código Civil solicitó que se declare terminado el contrato de arrendamiento por no pago de la renta; que se condene a la demandada a pagar la suma de 6.893,1 UF que corresponde al saldo de rentas pendientes desde diciembre de 2020 hasta la fecha pactada en el contrato como terminación del mismo, esto es, el 31 de marzo de 2023 o la suma o intereses que el tribunal determine conforme al mérito de autos, según lo estipulado en la cláusula décima segunda Nº 3; que se condene a la demandada a pagar a título de multa el interés máximo que la ley permite estipular respecto de la renta vencida correspondiente a diciembre de 2020, desde la fecha de la mora, 10 de diciembre de ese año, hasta la fecha efectiva de pago, conforme lo estipulado en la cláusula décima tercera; que se le otorgue la facultad de litigar respecto de la especie y monto de los perjuicios ocasionados por la demandada al intentar terminar de forma ilegítima el contrato, en una etapa procesal posterior de acuerdo a lo establecido en el artículo 173 del Código de Procedimiento Civil; y, que se condene a la demandada al pago de las costas de la causa. 2.- La demandada Mapfre Seguros Generales S.A. contestó la acción y solicitó su rechazo, con costas, fundada en que la demanda contiene pretensiones absolutamente incompatibles, ya que la posibilidad de exigir al mismo tiempo la terminación anticipada del arrendamiento, y junto con ello obtener el pago de todas las rentas que se hubieran devengado después de la terminación anticipada y hasta la expiración del plazo estipulado altera sustancialmente el equilibrio económico del contrato, motivo por el cual las partes lo desecharon, porque pretende percibir la totalidad de las rentas de arrendamiento, pero sin otorgar el goce de la cosa, lo cual es un contrasentido y un injusto que ni la ley ni el contrato pueden aceptar, de suerte que, si no se verifica el referido incu

Fallo

fallo de primer grado fue recurrido de casación en la forma y apelado por la demandada, y una sala de la Corte de Apelaciones de esta ciudad con fecha diez de enero de dos mil veintidós lo confirmó, previo rechazar el recurso de casación. En contra de esta última sentencia, la misma parte dedujo recurso de casación en el fondo. Se ordenó traer los autos en relación. Y teniendo en consideración: Primero: Que el recurrente de nulidad sustancial denuncia infringidos los artículos 1545, 1444, 1489, 1547 inciso final, 1558 inciso final y 1560 del Código Civil y artículo 6º de la Ley Nº 18.101. Sostiene que al acoger al mismo tiempo la pretensión de término de contrato y la de pago de todas las rentas de arrendamiento pendientes hasta la expiración del mismo, la sentencia recurrida dejó sin aplicar la cláusula décimo segunda de la convención que establece alternativamente la posibilidad de pedir la terminación del contrato, con el pago de renta de arrendamiento vencida, o bien, solicitar el pago de todas las rentas futuras de arrendamiento, sin ponerse término al contrato, pero no conjuntamente ambas pretensiones. Añade que la cláusula utiliza la voz “alternativas”, siendo en consecuencia acciones incompatibles; de lo contrario, se habría usado la expresión “conjuntamente” u otra similar. Por eso, el contrato no vincula la posibilidad de poner término anticipado en caso que se cobre la totalidad de las rentas de arrendamiento futuras. Ahora bien, la cláusula décimo segunda modifica la condición resolutoria tácita porque altera los efectos normales que produciría el incumplimiento de una de las partes. La modificación consiste en que el derecho optativo del acreedor sufre dos cambios: i. Por una parte, se reemplaza la acción resolutoria ordinaria por un pacto comisorio calificado, que es lo que se establece cuando se dice “dar por terminado ipso-facto el contrato, sin necesidad de trámite ni declaración judicial”. ii. Por otra parte, se modifica la acción de cumplimiento forzado, estableciendo un cumplimiento forzado similar a una cláusula de aceleración, permitiéndole al arrendador “exigir el pago de todas las rentas de arrendamiento que faltaren hasta la fecha de término del plazo estipulado para el arrendamiento, las que se entenderán devengadas […] y vencidas”. Sostiene que, a pesar de la claridad de dicha estipulación contractual, la sentencia recurrida al dirimir la controversia optó por declarar terminado el contrato, y a su vez, ordenar a Mapfre pagar la totalidad de las rentas de arrendamiento hasta marzo de 2023, cuestión que importa también una infracción al artículo 1560 del Código Civil. En efecto, si el arrendador opta por el término del contrato, no tiene derecho a rentas futuras, sino que solamente a rentas vencidas; esto es justo, porque las rentas son la contraprestación del goce de la cosa. Si no hay goce de la cosa, no debieran existir rentas. Por el contrario, si el arrendador opta por el cumplimiento del contrato, tiene

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Santiago, treinta y uno de enero de dos mil veintitrés. VISTO: En estos autos ordinarios rol C-19070-2020 tramitados ante el Noveno Juzgado Civil de esta ciudad, sobre terminación de contrato de arrendamiento por no pago de las rentas, caratulados "Inmobiliaria Rentas II Spa con Mafre Seguros Generales S.A.”, por sentencia de dos de julio de dos mil veintiuno que fuera rectificada el quince de jul