JORGE SUÑER ALVARELLOS Y COMPAÑIA CON FRACCION SPA

Hechos

VISTO: Se reproduce la sentencia en alzada, con excepción de su motivo Octavo, que se elimina. Y TENIENDO EN SU LUGAR, Y ADEMÁS, PRESENTE: PRIMERO: Que el demandante se alza en contra de la sentencia de primer grado, en cuanto rechazó la indemnización de perjuicios reclamada, solicitando se revoque aquella parte del fallo, y en cambio se acoja la demanda también en cuanto a esa pretensión, es decir, el pago de las rentas hasta el término pactado del contrato, el 9 de octubre de 2028. Indica que si bien el tribunal dio por acreditada la existencia del contrato de arrendamiento, su vigencia hasta el 9 de octubre de 2028 y el incumplimiento contractual de la demandada consistente en el no pago de las rentas pactadas, conforme se razonó en los

Fundamentos

motivos Quinto y Sexto de la sentencia, no declaró el término del contrato de arrendamiento por culpa de la demandada y rechazó la pretensión indemnizatoria, por estimar que habiéndose declarado terminado el contrato, resultaba improcedente dar lugar al pago de tales rentas futuras, en virtud que el artículo 6 de la Ley 18.101 establece que una vez terminado el arrendamiento, el arrendatario solo estaría obligado al pago de la renta y de los gastos por servicios comunes hasta la efectiva restitución del inmueble, norma que, por su carácter especial, prevalece sobre la regla general del artículo 1945 del Código Civil, añadiendo que esa interpretación se ve reforzada por el artículo 19 de la misma ley, que consagra la irrenunciabilidad de los derechos del arrendatario, dentro de los cuales estaría el derecho a no ser obligado al pago de rentas más allá del período de ocupación efectiva. Señala que en este caso cabe aplicar la presunción de culpa por incumplimiento contractual del arrendatario, citando el inciso 3° del artículo 1547 del Código Civil. Por ende, al acreedor sólo le basta acreditar la existencia de la obligación y alegar su incumplimiento para colocar al deudor en situación de aportar la prueba de su diligencia o la exclusión de responsabilidad. Así, en la sentencia apelada el tribunal tuvo por acreditado el incumplimiento contractual de la demandada, consistente en el no pago de las rentas pactadas, debiendo, por ende, presumirse su culpa. SEGUNDO: Que también argumenta la inaplicabilidad del artículo 6 de la Ley 18.101 como límite a la indemnización por incumplimiento contractual, señalando que la jurisprudencia de la Excma. Corte Suprema ha sostenido que dicha norma no ha derogado, ni expresa, ni tácitamente el artículo 1945 del Código Civil, ni prevalece sobre aquél en razón de un criterio de especialidad, pues sólo se limita a señalar que el arrendatario, una vez terminado el contrato, debe continuar pagando la renta mientras ocupe la cosa arrendada; y, en cambio, la segunda disposición se refiere a los efectos indemnizatorios por la terminación de un contrato de arrendamiento por culpa del arrendatario. Es decir, el artículo 6 de la Ley 18.101 solo define el lapso hasta el cual corresponde el pago de la renta, como contrapartida al ejercicio de la tenencia material del inmueble que ha sido conferida, en cambio, el artículo 1945 del Código Civil se refiere a los efectos indemnizatorios que se producen por la terminación de un contrato de arrendamiento por culpa del arrendatario y regula el resarcimiento equiparando los perjuicios a las rentas a que habría tenido derecho por un periodo que varía según dos hipótesis distintas, una, el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo y otra, que atiende al lapso en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio. En suma, concluye que la indemnización por incumplimiento del arrendatario se rige por el Código Civil, dada la aplicación supletor

Fallo

por tanto, se resuelve conforme al régimen general del Código Civil, en particular el artículo 1945, es decir, al no contemplarse una regulación específica en la Ley 18.101 sobre indemnización de perjuicios por incumplimiento del contrato, debe aplicarse supletoriamente el régimen general del Código Civil, conforme lo autoriza expresamente el artículo 1° de dicha ley. En consecuencia, si el contrato de arrendamiento termina por culpa del arrendatario, éste se encuentra obligado a indemnizar al arrendador mediante el pago de las rentas correspondientes hasta el final del período pactado, siendo este el caso de autos, pues la arrendataria incurrió en un incumplimiento culposo, cual es el no pago reiterado de rentas, que forzó la terminación del contrato y generó un perjuicio económico directo a la arrendadora, que se traduce en la pérdida de las rentas que se habrían percibido durante el período restante de vigencia contractual, esto es, hasta el 9 de octubre de 2028, las que deben ser resarcidas para no perjudicar a la arrendadora. En relación a la indemnización de perjuicios pedida y a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, ella corresponde al pago de las rentas por el tiempo que falte hasta que el arriendo hubiere terminado sin desahucio, vale decir, hasta el 9 de octubre de 2028, ascendiendo a la cantidad equivalente en pesos de 4.490 Unidades de Fomento (UF), que son las rentas desde abril de 2025 a octubre de 2028. Solicita que se revoque la sentencia apelada en

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Iquique, veintiuno de agosto de dos mil veinticinco. VISTO: Se reproduce la sentencia en alzada, con excepción de su motivo Octavo, que se elimina. Y TENIENDO EN SU LUGAR, Y ADEMÁS, PRESENTE: PRIMERO: Que el demandante se alza en contra de la sentencia de primer grado, en cuanto rechazó la indemnización de perjuicios reclamada, solicitando se revoque aquella parte del fallo, y en cambio se acoja