ADRIANA CAROLINA LEÓN SOTO CON INVERSIONES INMOBILIARIAS PUERTO NUEVO S.A. ACUM. ING. CORTE 6637-2022.-

Hechos

VISTOS Y TENIENDO PRESENTE: 1°) Que en estos autos arbitrales, por sentencia de única instancia de catorce de abril de dos mil veintidós, el juez árbitro mixto, don José Tomás Bulnes León, rechazó en todas sus partes la demanda de resolución de contrato con indemnización de perjuicios presentada por doña Carolina León Soto en contra de Inversiones Inmobiliaria Puerto Nuevo S.A.; acogió la demanda reconvencional deducida por esta en contra de aquella, sólo en cuanto declaró la resolución de los contratos de promesa de compraventa suscritos entre Inversiones Inmobiliarias Puerto Nuevo S.A. y la Sra. León con fecha 15 de enero de 2019; uno de ellos por el departamento número 1505 y el otro por el departamento número 1506, ambos del décimo quinto piso del “Edificio Tercera Avenida”, ubicado en calle Tercera Avenida N° 1.177 al 1.189, comuna de San Miguel; consecuencialmente, con el objeto de que las partes volvieran al estado anterior a su celebración, ordenó a Inversiones Inmobiliarias Puerto Nuevo S.A. la restitución de las sumas que recibió por parte de la demandante Sra. Adriana Carolina León Soto, esto es, la suma de $4.687.773 por cada uno de los departamentos, que en su equivalente en unidades de fomento corresponde a un total de UF 333,08 por los dos contratos resueltos, dentro de los 10 días siguientes a la notificación de la sentencia, con los intereses calculados en la forma indicada en el fallo; rechazó la demanda reconvencional entablada por Inversiones Inmobiliarias Puerto Nuevo S.A. en contra de la Sra. Adriana Carolina León Soto en aquella parte que solicitó que se condenara a esta a pagar una indemnización de perjuicios; y omitió pronunciamiento respecto de la demanda indemnizatoria autónoma planteada por Inversiones Inmobiliarias Puerto Nuevo S.A., en mérito de lo decidido previamente; todo ello sin costas. En contra de esta resolución, Inversiones Inmobiliarias Puerto Nuevo S.A. dedujo recurso de casación en la forma y recurso de queja. En cuanto al

Fundamentos

considerando el principio de la buena fe, recurra a una de sus manifestaciones -la teoría de los actos propios-, para fijar el verdadero sentido de una de sus cláusulas. 6°) Por último, en relación con el último reproche formulado para fundar la ultra petita, esto es, el haber ordenado el juez partidor la restitución de los dineros pagados previamente por la promitente compradora, pese a que esta no solicitó dicha devolución, lo cierto es que primeramente -y aunque no sea relevante para el caso que nos ocupa- ello no es efectivo, por cuanto aquella al demandar la resolución de los contratos de promesa, solicitó conjuntamente la indemnización de los perjuicios causados, haciéndola consistir precisamente en las cantidades pagadas anticipadamente; cierto es también que dicha demanda de indemnización de perjuicios no podía prosperar desde el momento en que el juez partidor resolvió rechazar la de resolución contractual que le servía de fundamento. Lo anterior sin embargo no despoja al tribunal a quo de la facultad de resolver como lo hizo en este punto, pues al ordenar la restitución de los dineros pagados se limitó a hacer efectivo el efecto retroactivo que genera la resolución, esto es, el de restituir a las partes al estado en que se encontraban antes de contratar, pues como señala el mismo autor citado precedentemente “El efecto de la resolución, acogida por sentencia judicial firme, es la desaparición retroactiva del contrato. Lo mismo ocurre cuando se pronuncia judicialmente la nulidad de un contrato (artículos 1687 y 1689 del Código Civil): es como si el contrato nunca hubiese existido. De modo que sí una de las partes había ya ejecutado su obligación, procede devolverle lo pagado. En tal evento reciben aplicación las disposiciones que reglan las prestaciones mutuas, reguladas por el legislador con motivo de la acción reivindicatoria en los artículos 904 al 915” . 7°) Que, entonces, la labor del juez partidor que ha reprochado el recurrente, tuvo por fundamento la tarea que las propias partes le encomendaron configurando una competencia que llevaba implícita la necesidad de interpretar las cláusulas contractuales que decían relación con las pretensiones que aquellos hicieron valer y que culminó con la aplicación del efecto propio de la única demanda que acogió, a saber, la resolución de los contratos por incumplimiento de una de las obligaciones alegada por el propio recurrente. Luego, no hay ultra petita y el recurso de casación en la forma debe ser desestimado. En cuanto al recurso de queja. 8°) Que la recurrente sostiene que el juez árbitro ha incurrido en las siguientes faltas o abusos graves: 1-. Que pese a constatar el tribunal el incumplimiento de la Sra. León de a lo menos una de sus obligaciones denunciadas, no acoge la indemnización de perjuicios impetrada por su representada, correspondiente a la multa pactada en las promesas, a título de cláusula penal, con fundamentos que se contraponen a la ley del contrato -cláusulas cuarta,

Fallo

fallo a puntos no sometidos a la decisión del tribunal, así como por haber otorgado más de lo pedido por las partes. Refiere que la sentencia incurre en ultra petita del primer tipo, debido a que, por una parte, para desechar el incumplimiento de la promitente compradora aducido por su representada de no celebrar las compraventas prometidas, se apoya en supuestas circunstancias, hechos y conductas, que jamás fueron aducidas por la contraria ni fueron materia del proceso, de tal suerte que extendió su fallo a puntos no sometidos a su decisión. Señala que en efecto, para desechar el incumplimiento de la celebración de las compraventas prometidas por parte de la Sra. León, se hace alusión tanto a que el plazo de las promesas vencía el 30 de diciembre de 2020 y no el 3 de junio de ese año como postulaba su parte, haciendo alusión también a la conducta de su representada de instar por la celebración de los contratos prometidos aún más allá del 3 de junio, agregando que el plazo de 30 días corridos contemplados en la cláusula décima de aquellos constituía una condición, por lo que la Sra. León disponía hasta el 30 de diciembre de 2020 para celebrar las compraventas, razón por la cual la decisión de la inmobiliaria de resolver las promesas con anterioridad a esa data no podía tener a aquella como incumplidora en dicha obligación, todas circunstancias, hechos y conductas que nunca fueron materia de la defensa de la señora León en relación con la demanda reconvencional, la que se limi

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Santiago, quince de mayo de dos mil veinticinco. VISTOS Y TENIENDO PRESENTE: 1°) Que en estos autos arbitrales, por sentencia de única instancia de catorce de abril de dos mil veintidós, el juez árbitro mixto, don José Tomás Bulnes León, rechazó en todas sus partes la demanda de resolución de contrato con indemnización de perjuicios presentada por doña Carolina León Soto en contra de Inversiones