INMOBILIARIA OLIVOS SPA/SILVA (ACUM. IC N° 12236-2023)

Hechos

Vistos: Atendido lo manifestado en estrados por el abogado de la demandante, se le tiene por desistido del recurso de apelación que dedujo contra la interlocutoria de prueba de ocho de mayo de dos mil veinte, pronunciada por el 23° Juzgado Civil de Santiago. Devuélvase. II.- En cuanto al ingreso rol N° 12.236-2023: A.- Sobre el recurso de casación en la forma: Vistos: 1° Que la demandante, INMOBILIARIA OLIVOS SPA., interpuso recurso de casación en la forma contra la sentencia de dos de mayo de dos mil veintitrés, pronunciada por el 23° Juzgado Civil de Santiago, por la cual se acogieron las demandas deducidas declarándose resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado por las partes, por escritura pública de 4 de diciembre de 2017 y se rechazaron, sin costas, las acciones de indemnización de perjuicios fundadas en el cobro de la cláusula penal. 2° Que, explica el recurrente que el 4 de diciembre de 2017, el demandado Bernardo Raúl Silva Mejías prometió vender, ceder y transferir a Inmobiliaria Olivos SpA., quien prometió comprar, aceptar y adquirir para sí, el inmueble que singulariza ubicado en La Serena, acordándose las siguientes condiciones para su cumplimiento: a) que el inmueble objeto de la promesa estuviere libre de todo gravamen, prohibición, embargo o litigio, que embarazaren la posesión tranquila de la misma, salvo la o las hipotecas y prohibiciones que pudiere constituir el Banco financista del promitente comprador; b) que el estudio de títulos se encontrare conforme a derecho según el criterio de la Fiscalía del Banco financista del promitente comprador; y, c) que el arrendatario a que se refirió la cláusula cuarta de la promesa de compraventa, firmare con el promitente comprador, un nuevo contrato de arrendamiento en los términos y condiciones que las partes de dicho contrato establecieren. Asevera que en la cláusula 4° de la promesa de compraventa se dejó constancia que el inmueble se encontraba arrendado al momento de su celebración a la

Fundamentos

motivos vigésimo cuarto a trigésimo cuarto, que se eliminan. En el considerando trigésimo sexto, se sustituye la frase “ello aconteció porque una de las condiciones elevadas a la categoría de esencial para la exigibilidad de tal obligación, falló y por ende, no nació a la vida del derecho la obligación de celebrar el contrato prometido” por la siguiente: “ello aconteció por el incumplimiento contractual en que incurrió el promitente vendedor, al haber desplegado conductas contrarias a lo convenido y a la buena fe que debe guiar a las partes, que impidieron el cumplimiento de una de las condiciones elevadas a la categoría de esencial por las partes”. Se suprimen los fundamentos trigésimo séptimo a trigésimo noveno. Y se tiene en su lugar y, además, presente: 5° Que el hecho constatado por la juez de primera instancia, en el sentido que una de las condiciones esenciales para el demandante y determinante para la celebración del contrato prometido, no solo no se cumplió dentro del plazo que las partes acordaron para la celebración del contrato prometido, sino que aquél se hizo absolutamente imposible de cumplir, no admite la calificación de condición fallida, sino que derechamente corresponde a un incumplimiento contractual de quien modificó unilateralmente las condiciones vigentes a la época de celebrar la promesa, alterando sustancialmente además, las estipulaciones contractuales del arriendo que estaba vigente sobre el inmueble. Al respeto, es un hecho del proceso que, atendida la existencia de un contrato de arrendamiento sobre la propiedad prometida vender, se estableció en la promesa que el arrendatario a que se refería la cláusula cuarta de ese contrato -REDGAN SPA- firmaría con el promitente comprador un nuevo contrato de arrendamiento en los términos y condiciones que las partes de dicho contrato establecerían de mutuo acuerdo. En este escenario, el hecho que el promitente vendedor haya decidido terminar dicho contrato para, acto seguido, celebrar un nuevo contrato con un tercero diferente y, asimismo, que haya modificado de modo relevante las cláusulas que regían el arriendo a la fecha de la promesa, constituye un incumplimiento evidente que conllevó la imposibilidad de cumplir la compraventa prometida. El demandado reconoce este hecho, pero le agrega consideraciones que no son aceptables y que vulneraron la buena fe contractual. En efecto, –como se aprecia de su absolución de posiciones- pretendió que su proceder habría tenido por objeto “facilitar” la celebración del nuevo contrato de arriendo, explicando que él era el arrendador de su propiedad a una sociedad que conformó con su hija y que esa sociedad (Guanaqueros) la dio en arriendo al tercero individualizado en la escritura de promesa: REDGAN SPA. Se entiende que quiso suprimir el subarriendo para así simplificar el acuerdo. No obstante lo señalado, no existía necesidad alguna de proceder de la forma señalada, puesto que por la adquisición del inmueble, el actor tomaría el lugar

Fallo

fallo cuando el defecto reclamado puede ser corregido por otra vía, que es precisamente lo que en el caso se constata. Por esta razón, se rechazará el recurso de nulidad formal. B.- Sobre el recurso de apelación y su adhesión: Se reproduce la sentencia en alzada, con excepción de los motivos vigésimo cuarto a trigésimo cuarto, que se eliminan. En el considerando trigésimo sexto, se sustituye la frase “ello aconteció porque una de las condiciones elevadas a la categoría de esencial para la exigibilidad de tal obligación, falló y por ende, no nació a la vida del derecho la obligación de celebrar el contrato prometido” por la siguiente: “ello aconteció por el incumplimiento contractual en que incurrió el promitente vendedor, al haber desplegado conductas contrarias a lo convenido y a la buena fe que debe guiar a las partes, que impidieron el cumplimiento de una de las condiciones elevadas a la categoría de esencial por las partes”. Se suprimen los fundamentos trigésimo séptimo a trigésimo noveno. Y se tiene en su lugar y, además, presente: 5° Que el hecho constatado por la juez de primera instancia, en el sentido que una de las condiciones esenciales para el demandante y determinante para la celebración del contrato prometido, no solo no se cumplió dentro del plazo que las partes acordaron para la celebración del contrato prometido, sino que aquél se hizo absolutamente imposible de cumplir, no admite la calificación de condición fallida, sino que derechamente corresponde a

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Santiago, doce de agosto de dos mil veinticuatro. I.- En cuanto al ingreso rol N° 7062-2022: Vistos: Atendido lo manifestado en estrados por el abogado de la demandante, se le tiene por desistido del recurso de apelación que dedujo contra la interlocutoria de prueba de ocho de mayo de dos mil veinte, pronunciada por el 23° Juzgado Civil de Santiago. Devuélvase. II.- En cuanto al ingreso rol N°