INVERSIONES DOS AGUAS LIMITADA CON ILOP S.A. (S)

Hechos

VISTOS: En estos autos tramitados ante el Vigésimo Juzgado Civil de esta ciudad, rol C-7913-2020, caratulados “Inversiones dos aguas Ltda. con Ilos S.A.”, por sentencia de primero de abril de dos mil veintiuno se acogió la demanda y se declaró terminados los contratos de arrendamiento condenándose a los demandados al pago de las rentas adeudadas, más intereses, multa y restitución de los inmuebles. La demandada apeló de dicho fallo y una Sala de la Corte de Apelaciones de esta ciudad, por sentencia de veinticinco de junio de dos mil veintiuno, confirmó la decisión con declaración que en relación al bien raíz ubicado en la comuna de Reñaca las rentas de arrendamiento se devengarán hasta la entrega material ocurrida el 26 de octubre de 2020. Contra esta última sentencia recurre la parte demandada de casación en el fondo. Se trajeron los autos en relación. Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN: Primero: Que la recurrente sostiene que en el fallo impugnado se ha infringido el numeral 7 del artículo 8 de la Ley Nº 18101. Afirma que la sentencia no se hace cargo de la pandemia que sufre el país, no se pronuncia sobre la rebaja en las rentas de arrendamiento o el pago proporcional, dejando toda la responsabilidad de soportar las perdidas sufridas en el contrato a una sola parte el arrendatario y no se pronuncia sobre las multas cobradas por todo el periodo y solo se limita a ratificar el fallo de primera instancia. Señala que una correcta aplicación de las normas en comento se habría traducido en a lo menos rebajar las rentas de arrendamiento tal como lo dispone el artículo 1932 del Código Civil. Segundo: Que para una acertada resolución del recurso de nulidad sustancial resulta conveniente dejar constancia de las siguientes actuaciones del proceso: 1. Comparece Inversiones Dos Aguas Limitada quien deduce demanda de terminación de los contratos de arrendamientos en contra de Ilop S.A. Expone que se celebró un contrato de arrendamiento el 1 de agosto de 2009 por el cual entregó el local comercial número 2 de la planta del piso 1 y de los estacionamientos números 74 y 75, de la planta piso segundo subterráneo, todos del Edificio El Bosque, ubicado en Avenida El Bosque Norte número 0123, Comuna de Las Condes, Región Metropolitana, para fines comerciales, por la suma mensual de 105 UF más IVA. Indica que desde abril del 2020 la demandada está en mora de pagar las rentas, adeudando a la fecha de presentación de la demanda la suma de $8.524.919, más gastos comunes parciales por un monto de $152.153, más servicios de luz, agua, teléfono, gas y multa por atraso, lo cual asciende a $3.934.164. Sostiene, que celebró un segundo contrato de arrendamiento el día 1 de agosto del año 2009 respecto de los locales Nos 58 y 59 de la planta nivel superior o segundo piso, del Centro Comercial denominado “Comercial Plaza Reñaca” ubicado en Avenida Borgoño Nº 14.580, acceso común, Sector Reñaca, Viña del Mar, para fines comerciales, por la suma mensual de 42 UF, más IVA. Señala que la demandada adeuda los meses de abril de 2020 en adelante, por la suma de $4.812.346 más cuentas de gastos comunes parciales por un monto de $743.089, lo cual asciende a $11.802.490. Solicita tener por interpuesta demanda en contra de Ilop S.A., acogerla en todas sus partes y, en definitiva, que se declare terminado los contratos de arrendamiento celebrados con el demandado, condenando a éste a la restitución de los inmuebles singularizados, pago de las rentas adeudadas, así como las sumas adeudada por concepto de cuentas de servicios de luz, agua, teléfono, gas, gastos comunes impagas al momento de la restitución del inmueble, así como las multas por retraso, con costas, por la suma de $13.337.265; por conceptos de gastos comunes un monto de $895.242; y por concepto de multa convencional por atraso un monto de $15.736.654; ascendiendo la deuda a un total de $29.969.161. 2.- El demandado contestó la demanda y pidio el rechazo de la acción fundado en que las partes suscribieron dos contratos de arrendamiento y que el año 2020 y comienzos del 2021, producto de la pandemia se emitió un acto de autoridad, que decretó cuarentena total en la comuna de Las Condes y comuna de Viña del Mar, donde se encuentran los locales arrendados para la venta de artículos de oficina, que impedía abrir los locales que no fueran de primera necesidad, como lo es el rubro al que se dedica el demandado, viéndose obligado a cerrar impidiéndose con ello poder realizar el objeto para el que fue arrendado y que fue determinante al momento de suscribir el contrato, determinación que siempre fue conocida por la arrendadora. Respecto al no pago de las rentas de arrendamiento, relata que el local comercial ubicado en Plaza Reñaca fue entregado con fecha 26 de octubre de 2020. 3.- El tribunal de primera instancia acogió la acción y declaró terminado los contratos de arrendamientos, por no pago de las rentas condenándose a la demandada al pago de las rentas adeudadas, más intereses, multas y restitución del inmueble. Tercero: Que la sentencia recurrida confirmó la decisión del tribunal de primer grado que acogió la demanda, sosteniendo que respecto del local Plaza Reñaca, el arrendatario no pagó las rentas desde el mes de abril de 2020, adeudando las sumas señaladas en la demanda más las devengadas hasta el día 22 de febrero de 2021, fecha en que correspondía la entrega del inmueble, según el artículo 3 de la Ley 18.101; y en cuanto al inmueble ubicado en la comuna de Las Condes, el demandado no pagó de forma íntegra lo adeudado en los meses entre abril y agosto de 2020, adeudando la suma de $8.524.919. Luego establecieron que la declaración de confinamiento y prohibición de funcionamiento en la comuna de Las Condes, y Viña del Mar, por parte de las autoridades, no califica por sí sola como una cuestión que permita eximir a la demandada de cumplir con sus obligaciones. Si bien, se puede presumir una disminución en las ganancias del demandado, no se ha acreditado de manera fehaciente que este se viera imposibilitado de cumplir su obligación, y por lo demás, la demandada sigue haciendo uso del inmueble ubicado en la comuna de Las Condes, debiendo descartarse una turbación en el goce de la cosa arrendada por parte de la demandante, por lo que, no habiendo prestado seguridad competente de pagar las rentas y demás prestaciones dentro del plazo establecido en el artículo 1977 del Código Civil, no cabe sino concluir que deberá acogerse la demanda de terminación del contrato arrendamiento entablada por incumplimiento en el pago de la renta. La Corte agregó que fue acreditado que el inmueble ubicado en el Centro Comercial Plaza Reñaca fue entregado el 26 de octubre de 2020, de modo que no cabe el cobro de rentas de arrendamiento con posterioridad a la fecha de devolución, y dejó sin efecto la orden de pagar aquellas hasta el 22 de febrero de 2021. Cuarto: Que, en realidad, el quid de lo debatido dice relación con si las restricciones impuestas por la autoridad durante la pandemia contituye un impedimento para el goce de la cosa que autoriza al arrendatario a no cumplir con su obligación de pagar las rentas, lo que debió llevar a los jueces a rechazar la acción. Tal argumento, empero, no resulta pertinente, apropiado ni acertado en relación a las precisas infracciones de derecho denunciadas en el recurso, ya que si el pronunciamiento censurado resuelve la contienda por considerar que el acto de autoridad no califica por sí solo como una cuestión que permita eximir a la demandada de cumplir con sus obligaciones, la impugnante debió conducir su reproche adecuadamente, esto es, denunciando la conculcación de los preceptos que se ocupan de regular el impedimento en el goce de la cosa, en el artículo 1932 del Código Civil, normativa que, no obstante, no formó parte del libelo de nulidad, incurriendo en un defecto de formalización que impide prestar acogida al recurso deducido. Quinto: Que, esta Corte Suprema ejercerá la facultad de invalidar

Fundamentos

motivos segundo y tercero, las partes celebraron un contrato de arrendamiento el 1 de agosto de 2009 en cuya virtud la demandante entregó a la demandada el local comercial número 2 de la planta del piso 1 y los estacionamientos números 74 y 75, de la planta piso segundo subterráneo, todos del Edificio El Bosque, ubicado en Avenida El Bosque Norte número 0123, Comuna de Las Condes, Región Metropolitana, para fines comerciales, y suscribieron un segundo contrato de arrendamiento, el 1 de agosto del año 2009, respecto de los locales Nos 58 y 59 de la planta nivel superior o segundo piso, del Centro Comercial denominado “Comercial Plaza Reñaca” ubicado en Avenida Borgoño Nº 14.580, acceso común, Sector Reñaca, Viña del Mar, empero, la autoridad pública durante el año 2020, dispuso medida transitoria de confinamiento total que impidió a la arrendataria darle a los bienes arrendados –por un lapso determinado– el uso comercial para el que fueron arrendados. De este modo y de acuerdo al tenor de la controversia, fluye que los inmuebles arrendados no reunieron las condiciones necesarias que le permitiera ser destinado a local comercial –que es el uso para el cual la arrendataria celebró los contratos– desde el 26 de marzo de 2020 hasta el 17 de agosto de 2020 por disponerlo así la autoridad sanitaria, defecto de carácter jurídico en la cosa arrendada que imposibilitó temporalmente su uso, de manera que de conformidad al artículo 1932 del Código Civil, el arrendatario tuvo derecho o pudo liberarse de pagar la renta por el tiempo que estuvo vigente la indicada prohibición. Décimo noveno: Que, al no haberse aplicado correctamente la normativa que regulaba y resolvía la controversia, los jueces del fondo han cometido error de derecho, infringiendo el artículo 1932 del Código Civil, error que ha influido sustancialmente en lo dispositivo de la sentencia, puesto que dispusieron el pago de rentas por un periodo en que los inmuebles -locales comerciales- no pudieron ser utilizado por la demandada, lo cual hace que el

Fallo

fallo y una Sala de la Corte de Apelaciones de esta ciudad, por sentencia de veinticinco de junio de dos mil veintiuno, confirmó la decisión con declaración que en relación al bien raíz ubicado en la comuna de Reñaca las rentas de arrendamiento se devengarán hasta la entrega material ocurrida el 26 de octubre de 2020. Contra esta última sentencia recurre la parte demandada de casación en el fondo. Se trajeron los autos en relación. Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN: Primero: Que la recurrente sostiene que en el fallo impugnado se ha infringido el numeral 7 del artículo 8 de la Ley Nº 18101. Afirma que la sentencia no se hace cargo de la pandemia que sufre el país, no se pronuncia sobre la rebaja en las rentas de arrendamiento o el pago proporcional, dejando toda la responsabilidad de soportar las perdidas sufridas en el contrato a una sola parte el arrendatario y no se pronuncia sobre las multas cobradas por todo el periodo y solo se limita a ratificar el fallo de primera instancia. Señala que una correcta aplicación de las normas en comento se habría traducido en a lo menos rebajar las rentas de arrendamiento tal como lo dispone el artículo 1932 del Código Civil. Segundo: Que para una acertada resolución del recurso de nulidad sustancial resulta conveniente dejar constancia de las siguientes actuaciones del proceso: 1. Comparece Inversiones Dos Aguas Limitada quien deduce demanda de terminación de los contratos de arrendamientos en contra de Ilop S.A. Expone que se celebró un contrato de arrendamiento el 1 de agosto de 2009 por el cual entregó el local comercial número 2 de la planta del piso 1 y de los estacionamientos números 74 y 75, de la planta piso segundo subterráneo, todos del Edificio El Bosque, ubicado en Avenida El Bosque Norte número 0123, Comuna de Las Condes, Región Metropolitana, para fines comerciales, por la suma mensual de 105 UF más IVA. Indica que desde abril del 2020 la demandada está en mora de pagar las rentas, adeudando a la fecha de presentación de la demanda la suma de $8.524.919, más gastos comunes parciales por un monto de $152.153, más servicios de luz, agua, teléfono, gas y multa por atraso, lo cual asciende a $3.934.164. Sostiene, que celebró un segundo contrato de arrendamiento el día 1 de agosto del año 2009 respecto de los locales Nos 58 y 59 de la planta nivel superior o segundo piso, del Centro Comercial denominado “Comercial Plaza Reñaca” ubicado en Avenida Borgoño Nº 14.580, acceso común, Sector Reñaca, Viña del Mar, para fines comerciales, por la suma mensual de 42 UF, más IVA. Señala que la demandada adeuda los meses de abril de 2020 en adelante, por la suma de $4.812.346 más cuentas de gastos comunes parciales por un monto de $743.089, lo cual asciende a $11.802.490. Solicita tener por interpuesta demanda en contra de Ilop S.A., acogerla en todas sus partes y, en definitiva, que se declare terminado los contratos de arrendamiento celebrados con el demandado, condenando a éste a la restitución de los in

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Santiago, uno de agosto de dos mil veintidós. VISTOS: En estos autos tramitados ante el Vigésimo Juzgado Civil de esta ciudad, rol C-7913-2020, caratulados “Inversiones dos aguas Ltda. con Ilos S.A.”, por sentencia de primero de abril de dos mil veintiuno se acogió la demanda y se declaró terminados los contratos de arrendamiento condenándose a los demandados al pago de las rentas adeudadas, más