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Hechos

VISTOS Y

Fundamentos

CONSIDERANDO: Se reproduce la sentencia en alzada; y en el considerando décimo, número tres, se reemplaza el año “2013” por el año “2016”, y asimismo, en el considerando décimo, número cuatro, se reemplaza el año “2013” por el año “2016”; y teniendo, además presente: PRIMERO: Que, ingresan a folio 1 estos antecedentes para conocer del recurso de apelación deducido por la parte demandada en contra de la sentencia definitiva de fecha 13 de julio de 2021 (folio 77), del cuaderno principal, y dictada por el Segundo Juzgado Civil de Puerto Montt; y asimismo, de la adhesión a la apelación de la parte demandante (folio 5) de estos autos Rol Corte N° 606-2021 (Civil). SEGUNDO: Que, la parte demandada interpone su recurso de apelación señalado que, la sentencia recurrida acoge la demanda solo en cuanto declara resueltos dos contratos de promesa de compraventa y ordena pagar sumas relacionadas con gastos de suministro eléctrico y pago de contribuciones, además de condenarla a sendas cláusulas penales de 2.917 y 1.604 UF respectivamente, rechazando el pago de rentas adeudadas. Sostiene que, la sentencia yerra profundamente al acoger la demanda en los términos que lo hace, en especial en lo que se refiere a declarar resueltos los dos contratos de promesa y condenarla al pago de dichas clausulas penales, por cuanto no se cumplen los requisitos de forma y fondo para que tales pretensiones sean acogidas. En lo pertinente, afirma que, el 28 de febrero de 2018, la demandada hizo entrega material del inmueble al Sr. Neumann, representante de la actora, quien se negó a firmar la recepción conforme y se negó igualmente a reembolsar lo pagado en exceso y las mejoras realizadas por sobre lo obligado por el contrato. Agrega que, a la fecha de restitución de la propiedad, el 28 de febrero de 2018, la demandada tenía un saldo a favor de $15.500.000 por cánones adelantados, lo cual se probó con la documental no objetada de contrario y no valorada íntegramente por el sentenciador del grado. Es más, la propia demandante reconoció en la réplica, $5.500.000 de pago de arrendamientos, lo que en definitiva permitió al tribunal a quo entender que había arrendamientos pagados hasta abril de 2018 (considerando 14), estimando la demandada que incluso hay aun 10 millones pagados en exceso, que cubrían con creces las obligaciones de luz y contribuciones, es más, tal como se indicó en la contestación hay un saldo a favor de ella por la suma de $3.406.195.- Refiere que, la resolución de los contratos de promesa y las multas consecuentes a que es condenada son improcedentes, ya que la demandante no ha dado cumplimiento a lo dispuesto en el inciso 2° del artículo 11 del Decreto Ley N° 993, atendida la naturaleza jurídica de los inmuebles dados en arrendamiento, esto es, predios rústicos. Agrega que, de acuerdo a la normativa especial que indica, se requieren de dos reconvenciones judiciales, y que entre ellas medie un plazo que no sea inferior a 30 días. Es así que, la demandante no

Fallo

por tanto el elemento incumplimiento esencial de la resolución de las promesas. Dado lo anterior, sostiene que, al no haber incumplimiento de las promesas, no hay causal para aplicar las cláusulas penales, porque no se encuadra en la hipótesis contractual de “desistimiento”. Agrega que, en todo caso, por lo pagado en exceso por la demandada, las deudas de luz y contribuciones se encuentran cubiertas y fueron solucionadas por la actora. Es más, en los meses posteriores a la restitución, la demandante arrendó nuevamente el predio. No esperó la resolución del juicio ni pidió la restitución judicial, en prueba que aceptó la restitución material hecha por su parte. Es más, en las semanas posteriores, la demandante arrendó las propiedades sin inconvenientes. Añadiendo que, el hecho de haberse efectuado el pago de una manera distinta a la pactada, imponiéndole al acreedor que con lo dado en exceso pague lo que se debía por esos conceptos, no implica un incumplimiento de gravedad que autorice la resolución. Finalmente, afirma que, la cláusula penal que se impone pagar a su representada es absolutamente desproporcionada al supuesto incumplimiento demandado. Se esta condenando a su parte a pagar más de 135 millones de pesos, por no haber enterado a la empresa de electricidad y a la Tesorería General de la República, dineros que sí fueron entregados al acreedor. Claramente estamos en presencia de lo que la doctrina llama “clausula penal excesiva” que en el evento de determinar incump

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Puerto Montt, tres de diciembre de dos mil veintiuno. VISTOS Y CONSIDERANDO: Se reproduce la sentencia en alzada; y en el considerando décimo, número tres, se reemplaza el año “2013” por el año “2016”, y asimismo, en el considerando décimo, número cuatro, se reemplaza el año “2013” por el año “2016”; y teniendo, además presente: PRIMERO: Que, ingresan a folio 1 estos antecedentes para conocer del