COMERCIAL E INDUSTRIAL SANTA TERESA S.A. CON MARFRIG CHILE S.A. ACUMULADA 498-2020 (APEL. SENT. DEF.)

Hechos

VISTO: En los autos Rol C-4570-2019, del Segundo Juzgado Civil de Concepción la demandante apeló de la resolución de 23 de diciembre de 2019, que negó lugar al incidente de nulidad de todo lo obrado deducido con fecha 13 de septiembre de 2019, la cual ingresó con el Rol N°127-2020 de esta Corte. Asimismo, la demandante apeló de la sentencia definitiva dictada con fecha 10 de enero de 2020, en la parte que acogió la excepción de contrato no cumplido, rechazando la acción principal y subsidiaria de cobro de rentas de arrendamiento, recurso que ingresó a la Corte con el Rol N°498-2020. Por resolución de fecha 07 de agosto de 2020, ambas causas se acumularon. Se trajeron los autos en relación. I.- EN CUANTO A LA APELACIÓN DE LA RESOLUCIÓN DE 23 DE DICIEMBRE DE 2020: Y TENIENDO, ADEMÁS, PRESENTE: PRIMERO: Que el apoderado de la articulista, la demandante Comercial e Industrial Santa Teresa S.A., ha apelado de la resolución que rechazó su incidente de nulidad de todo lo obrado a partir de la audiencia de contestación, conciliación y prueba, llevada a efecto con fecha 9 de septiembre de 2019, fundado en que la audiencia debía realizarse un día después, esto es, el 10 de septiembre de 2019, en atención a que debió considerarse el aumento por término de emplazamiento el cual, según refiere, es aplicable en la tramitación de la Ley 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos, toda vez que el actual artículo 8 de esta ley, fue modificado por Ley N°19.866, eliminándose la parte que señalaba que no procedería la ampliación del plazo a que se refiere el artículo 683 del Código de Procedimiento Civil, lo cual sería indicativo de la intención del legislador de no prohibir la aplicación de la señalada norma, que establece la ampliación de plazo de acuerdo a la tabla de emplazamiento. SEGUNDO: Que el procedimiento especial de arrendamiento que contempla la Ley N° 18.101, fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos. Dicho procedimien

Fundamentos

considerando anterior debe ser relacionado con el requisito en análisis, esto es, que el acreedor (el arrendador en el presente caso) no haya cumplido con su obligación ni se encuentre llano a hacerlo. Esta circunstancia aparece acreditada desde que la oficina fue entregada en noviembre de 2017, y un año más tarde, aún la arrendadora no había regularizado la situación con la Municipalidad respetiva. Lo expresado permite concluir que el acreedor, el arrendador en el presente caso, no cumplió ni estuvo llano a cumplir con su obligación de poner a disposición del arrendatario un inmueble adecuado para su uso como oficina, esto es, un lugar donde pudiera desarrollar su actividad comercial, que es precisamente el giro de la empresa demandada, lo que es asumido como una obligación por una de las partes. En este sentido, considerando especialmente la expectativa de las partes acorde con la ejecución de buena fe de lo pactado, se considera que la falta de recepción municipal del inmueble arrendado constituye un incumplimiento grave de las obligaciones que impone el contrato a la parte arrendadora, pues en el contexto del propio contrato resulta inconcuso que la partes celebraron el arrendamiento con miras a que la arrendataria pudiera desempeñar allí la actividad propia de su giro, finalidad que se ha visto frustrada desde el momento que la falta de recepción le ha impedido obtener la correspondiente patente comercial, hasta el punto de impedir el goce pacífico del inmueble arrendado, pues no solo fue multada, sino que además estaba expuesta a la inhabilidad de la obra hasta la obtención de la recepción y el desalojo de los ocupantes con auxilio de la fuerza pública, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 145 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. DECIMOCUARTO: Que en cuanto al requisito de la buena fe del deudor, explica la profesora Claudia Mejías: “Tras analizar los casos resueltos por nuestros tribunales ello acontece si el incumplimiento del acreedor, en el que se funda la excepción, es desproporcionado, o es consecuencia directa del incumplimiento del propio deudor, o bien este con su conducta le ha restado entidad porque ha avalado la ejecución del contrato en términos distintos de lo pactado” (Claudia Mejías Alonso, “La excepción de contrato no cumplido, un análisis de su aplicación en la jurisprudencia reciente y en la doctrina”, en Revista de Derecho de la Universidad Católica del Norte, número 21, volumen 1, 214, p. 147. De este modo, la buena fe desaparece, en primer lugar, si el incumplimiento del acreedor es de pequeña monta, es decir, irrelevante o no presenta conexión con las obligaciones que deben ser cumplidas por el deudor. En segundo lugar, si dicho incumplimiento es consecuencia del incumplimiento en que previamente ha incurrido el deudor. Por último, la buena fe desaparece si el deudor ha aceptado que el contrato se cumpla de una manera diversa a aquella que fue originalmente pactado. DECIMOQUINTO: Que el requisito

Fallo

fallo en alzada, con excepción de su motivo 15°, que se elimina. Y se tiene, en su lugar y, además, presente: SÉPTIMO: Que esta causa ha sido elevada en apelación deducida por la parte demandante, COMERCIAL E INDUSTRIAL SANTA TERESA S.A., en contra de la sentencia que acogió la excepción de contrato no cumplido opuesta por la parte contraria, MARFRIG CHILE S.A, acogiendo la demanda sólo en cuanto se declara terminado el contrato de arrendamiento; solicitando que se revoque dicha sentencia, y en su lugar se dé lugar a la demanda de término de contrato por incumplimiento de obligaciones con indemnización de perjuicios, y costas. OCTAVO: Que, el primer motivo de apelación lo constituye la decisión de acoger la excepción de contrato no cumplido opuesta por la parte demandada. Sobre el particular, señala el impugnante que en el contrato de arriendo no consta el destino que la demandada pretendía darle a la oficina que se debía habilitar, salvo que debía contar con agua potable, alcantarillado y electricidad. Además, refiere que el objeto del contrato es el almacenaje de productos cárnicos congelados y refrigerados, en la planta Frigoaustral, de modo que no puede desprenderse un cumplimiento imperfecto de las obligaciones emanadas del contrato, el no haber podido obtener la demandada patente municipal para la oficina arrendada, pues no era una obligación que emanara del contrato. NOVENO: Que, el segundo motivo de apelación lo constituye la decisión de declarar terminado el con

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C.A. de Concepción Concepción, nueve de julio de dos mil veintiuno. VISTO: En los autos Rol C-4570-2019, del Segundo Juzgado Civil de Concepción la demandante apeló de la resolución de 23 de diciembre de 2019, que negó lugar al incidente de nulidad de todo lo obrado deducido con fecha 13 de septiembre de 2019, la cual ingresó con el Rol N°127-2020 de esta Corte. Asimismo, la demandante apeló de