EMPRESA CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA RUCAHUE S.A./INMOBILIARIA RENACER S.A. (EN VISTA CONJUNTA CON LA ROL N°1666-2018/CIVIL).

Hechos

Vistos: En autos rol C-1197-2018 del 3° Juzgado de Letras de Talca, caratulados “EMPRESA CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA RUCAHUE S.A./INMOBILIARIA RENACER S.A.”, la demandante señala que es dueña de un inmueble individualizado en autos, que estuvo arrendado a un tercero, Sociedad ASAG, hasta el 12 de julio de 2012, fecha en la que comunica su decisión de terminar con el contrato de arriendo por un incendio que afectó al inmueble, que servia como establecimiento educacional. Por medio de su representante legal, la demandada manifestó su voluntad de seguir con el arriendo, pangando una renta de $2.100.000.-, lo que realizó desde julio de 2012 hasta el 4 de febrero de 2016, fecha en la que señala que hará uso de la opción de compra que estimaba le asistía. Agrega que el contrato fue consensual, de carácter indefinido, por la renta ya señalada. Menciona, también, que la demandada intentará argüir con un contrato de compraventa con opción de compra, sin embargo, indica que dicho contrato terminó incluso antes que el arriendo a ASAG. Señala que la demandada dejó de pagar las rentas desde que ejerció el derecho señalado y que no detenta, además de que continúa ocupando el inmueble, realizando, incluso, obras si autorización, adeudando a la fecha la suma de $52.000.000.- Solicitando que se declare el término de contrato de arrendamiento, por no pago de rentas, y que se condene a pagar la totalidad de las rentas adeudadas, los consumos de servicios domiciliados y todo aquello que se devengue durante la sustanciación del presente litigio, hasta la real y efectiva entrega de la propiedad, ordenándose el desalojo de la misma, en el más breve plazo, con expresa condena en costas, además, solicita en subsidio, el desahucio. Con fecha 13 de noviembre de 2018, se celebra comparendo de contestación, conciliación y prueba, oportunidad en que la demandada, contesta la demanda negando todos los hechos. Alega la inexistencia del contrato de arrendamiento consensual, indicando que sólo exis

Fundamentos

CONSIDERANDO: PRIMERO: Que la parte recurrente funda su recurso de apelación señalando que la sentencia impugnada arriba a la errada conclusión de que los pagos realizados por su parte, posteriores al término del contrato de arrendamiento con fecha 31 de diciembre de 2011, tendrían como motivación la existencia de un supuesto contrato de arriendo, de carácter consensual, en las condiciones descritas por la actora en su demanda, para lo que incluso le resto valor probatorio a la gestión de pago por consignación realizada por su parte. Reitera que los pagos realizados más la gestión de pago por consignación que fue declarado como suficiente por sentencia firme y ejecutoriada tienen su motivación en ejercer su derecho a la retroventa del inmueble en cuestión. SEGUNDO: Que, el caso de autos versa sobre uno de los pactos accesorios al contrato de compraventa, en específico, al pacto de retroventa que, en el fondo, es una caución, ya que el comprador recibe la cosa y no la restituye sino cuando se le reembolsa el precio que dio por ella o que se haya estipulado. Esta suma es en realidad el monto del préstamo que hizo el comprador al vendedor, el que en lugar de constituir una hipoteca, por ejemplo, le vende al comprador. Así, uno de los requisitos de este pacto, implica que debe señalarse el plazo dentro del que el vendedor va a poder hacer uso del derecho de recobrar la cosa que vende, tal como lo dispone el artículo 1885 del Código Civil, al señalar que “El tiempo en que se podrá intentar la acción de retroventa no podrá pasar de cuatro años contados desde la fecha del contrato”, además, este pacto debe estipularse al momento del contrato de compraventa como señala el artículo 1881 del cuerpo legal ya citado. TERCERO: Que, el contrato de compraventa con opción de retroventa tiene como fecha el 6 de abril de 2011, por lo que, el plazo señalado en el artículo 1885 se habría cumplido el 06 de abril del año 2015. Haciendo presente, además, que este es un plazo de caducidad. Con todo, la demandante de autos manifiesta su intención de hacer uso de este derecho con fecha 30 de julio de 2015, fuera del plazo establecido en la ley, es decir, cuando el plazo ya estaba caducado, de forma que malamente la demandada podría imputar su pago para una obligación cuyo derecho para exigirla precluyó. CUARTO: Que, en virtud del artículo 1591 del Código Civil, “el deudor no puede obligar al acreedor a que reciba por partes lo que se le deba, salvo el caso de convención contraria; y sin perjuicio de lo que dispongan las leyes en casos especiales”. En el caso de autos, nada se específico sobre la modalidad del pago para ejercer el derecho a la retroventa, por lo que no puede interpretarse que la demandante ha aceptado recibir un pago por parcialidades sin su consentimiento expreso, además, de que, como ya se mencionó, la demandada no ejerció su derecho al pacto de retroventa dentro de la oportunidad pertinente. QUINTO: Que, el artículo 1915 del Código Civil, define al

Fallo

Por estas consideraciones y vistos además lo dispuesto en los artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, SE RECHAZA, sin costas, el recurso de apelación interpuesto, por lo que SE CONFIRMA la sentencia definitiva de fecha 31 de mayo de 2018, que rola a fojas 56, la resolución de fecha 6 de mayo de 2019, que rola a fojas 58 y siguientes, emanada del 3° Juzgado de Letras de Talca. Regístrese y devuélvase con sus agregados. Rol N°1003-2019. Civil. Redacción del Abogado Integrante don Ruperto Pinochet Olave. Se deja constancia que no firma el Ministro don Carlos Carrillo González, sin perjuicio de haber concurrido a la vista y acuerdo de la causa, por encontrarse por permiso en conformidad al artículo 347 del Código Orgánico de Tribunales.

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Talca, veintiséis de diciembre de dos mil diecinueve. Vistos: En autos rol C-1197-2018 del 3° Juzgado de Letras de Talca, caratulados “EMPRESA CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA RUCAHUE S.A./INMOBILIARIA RENACER S.A.”, la demandante señala que es dueña de un inmueble individualizado en autos, que estuvo arrendado a un tercero, Sociedad ASAG, hasta el 12 de julio de 2012, fecha en la que comunica su deci