KOKKINIS/MRC INMOBILIARIA SPA

Hechos

VISTO: Con fecha 25 de mayo de 2020, a folio 1, comparece el abogado Rubén Jerez Atenas, en representación de ROY MANOLIS KOKKINIS QUIROGA y de ROY MANOLIS KOKKINIS QUIROGA COMERCIALIZADORA E.I.R.L., todos con domicilio en Huérfanos N° 1160, comuna de Santiago, e interpone demanda de terminación de contrato de arrendamiento con indemnización de perjuicios en contra de MCR INMOBILIARIA SPA., del mismo giro, representada por Sergio Mardones Bascuñán, empresario, ambos domiciliados en Raúl Labbé N° 12613, oficina 428, comuna de Lo Barnechea. Manifiesta que el 20 de junio de 2019 sus representados suscribieron un contrato de subarrendamiento con la empresa demandada, en calidad de subarrendadora, respecto del inmueble ubicado en calle San Martín N° 291, de la comuna de Santiago. Refiere que en la cláusula segunda de dicho contrato se estipuló que el destino del inmueble arrendado sería la elaboración y expendio de emparedados fríos y calientes con consumo al paso. Menciona que es un hecho público y notorio que el 16 de marzo de 2020, producto de la pandemia denominada coronavirus, se decretó emergencia sanitaria nacional, afectando, en consecuencia, la comuna de Santiago, como otras ciudades del país, así como que el día 18 de marzo de dicho año se declaró estado de excepción de catástrofe, restringiendo las libertades de locomoción y reunión. Expresa que, en este estado de cosas, la comuna de Santiago entró en cuarentena, impidiéndose el flujo de personas, especialmente de la población flotante, lo que hizo imposible el ejercicio del giro comercial para el que fue contratado el arriendo del inmueble destinado al consumo al paso de emparedados. Plantea que de lo anterior fluye que, por causas naturales y por decretos de autoridad -en ejercicio de atribuciones constitucionales-, el objeto del contrato se hizo imposible jurídica y físicamente, en los términos de los artículos 45, 1460 y 1461 del Código Civil. Indica que, dada la ubicación del local subarrendado en l

Fundamentos

fundamentos aducidos por los demandantes a este respecto, por no serle tales hechos imputables, ni poder hacer algo para impedir su ocurrencia. En cuanto a la solicitud relativa a la restitución de la garantía, manifiesta que previo a que ello ocurra, conforme reza el contrato y disponen tanto el Código Civil, como la Ley 18.101, es menester que el subarrendatario proceda a la restitución del inmueble, para que así su parte pueda proceder con la revisión del mismo y realizar las reparaciones que sean necesarias con cargo a la garantía, y en caso de existir un remanente, evaluar la restitución de la misma. En cuanto al cobro indebido de rentas de subarrendamiento, afirma que el libelo no indica las fechas en que aquellos supuestos cobros indebidos se habrían producido, los montos supuestamente cobrados en forma indebida ni esboza argumento alguno de la razón por la cual serían indebidos, por lo que dicha solicitud no podría prosperar, sin que se incurra en vicios de nulidad de la sentencia, puesto que al no saberse exactamente qué es lo requerido por el demandante de autos, se impide a su parte ejercer correctamente su legítimo derecho a defensa. Refiere que, en todo caso, como consta en su demanda reconvencional, la demandante principal y demandada reconvencional al mes de enero de 2021, le adeuda la suma de 484 Unidades de Fomento, cuya equivalencia en pesos moneda de curso legal al 20 de enero de 2021, corresponde a la suma de $ 14.080.915, razón por la cual, y de conformidad a lo dispuesto en los artículos 1655 y siguientes del Código Civil, en caso de existir un remanente luego de la revisión del inmueble y realizarse las reparaciones o de acreditarse un cobro indebido de rentas, procede por el sólo ministerio de la ley la compensación de la deuda. En lo que se refiere a la solicitud de cancelación de las supuestas mejoras que se hayan realizado en el local, asevera que si bien es un derecho consagrado en favor del subarrendatario, para poder ejercerlo, se deben de cumplir ciertas condiciones, tal y como lo disponen los artículos 1927, 1935 y 1940 del Código Civil. Plantea que sin embargo, de un mero examen al libelo pretensor, se desprende que no se detallan cuál o cuáles serían la o las mejoras que habría realizado la demandante, por lo que al no indicarse el detalle de las mejoras ni el valor de las mismas, no resulta posible que se acceda a esta petición. Expresa que, a mayor abundamiento, si se analiza lo dispuesto en el artículo 1935 del Código Civil, se establece que uno de los requisitos para que proceda la restitución y/o cancelación de mejoras es que estas sean indispensables y no locativas, y que se haya dado noticia de ellas al subarrendatario, y que si no se dio noticia, probada la necesidad de éstas, se pueden abonar a la renta. Aduce que si en el libelo no se detallaron las supuestas mejoras que se realizaron en el inmueble objeto de autos, menos se precisó la necesidad de las mismas. Expone que en el evento de que la dem

Fallo

por tanto, atribuirse un tratamiento distinto al que exige a los particulares, respecto de los hechos descritos, sin caer en una discriminación arbitraria. Expone que siendo efectiva la existencia de un contrato de subarriendo entre las partes, de las cláusulas segunda y décima del mismo se deriva la obligación del subarrendador de realizar únicamente el giro de venta de emparedados al paso, bajo sanción pecuniaria y terminación anticipada del contrato, por lo que la propia naturaleza del giro comercial lo hacía inejecutable en las circunstancias vividas, que ya eran desmedradas en el centro de Santiago a partir del estallido social de octubre de 2019. Señala que la contraria reconoce, en la contestación de la demanda principal, la existencia del caso fortuito y fuerza mayor que alega, al indicar que no ha podido cumplir, desde marzo de 2020, con la obligación que deriva del artículo 1920 Nº 3 del Código Civil, es decir, procurar al arrendatario el goce sin turbaciones de la cosa arrendada. Plantea que además de la existencia de caso fortuito o fuerza mayor, como causal de extinción de las obligaciones, al tenor del artículo 45 del Código Civil, dado que a lo imposible nadie está obligado, se configura, por el propio reconocimiento realizado por la demandante reconvencional en sus escritos, la excepción de contrato no cumplido, que informa el artículo 1552 del código citado. Concluye que, así las cosas, la posición de la contraria resulta inconsistente y atenta contra la

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NOMENCLATURA : 1. [40]Sentencia JUZGADO : 4º Juzgado Civil de Santiago CAUSA ROL : C-8262-2020 CARATULADO : KOKKINIS/MRC INMOBILIARIA SPA Santiago, treinta de septiembre de dos mil veintiuno VISTO: Con fecha 25 de mayo de 2020, a folio 1, comparece el abogado Rubén Jerez Atenas, en representación de ROY MANOLIS KOKKINIS QUIROGA y de ROY MANOLIS KOKKINIS QUIROGA COMERCIALIZADORA E.I.R.L., todos con